La regla 4ª del artículo 108.2.a) LMV requiere que el objeto social sea *exclusivamente* construcción o promoción inmobiliaria para excluir del cómputo del 50% los inmuebles circulantes (salvo terrenos y solares). Ante la ausencia de definición normativa de "exclusividad", la DGT acude a su significado gramatical y jurídico ordinario: desarrollar única y únicamente tales actividades, sin actividades accesorias o complementarias que supongan un objeto social adicional, aunque sean subordinadas o minoritarias en volumen de negocio.
Hechos
El artículo 2º de los estatutos sociales de la entidad consultante estipula lo siguiente en sus cinco primeros párrafos:
"Constituirá su objeto:
a) La adquisición, urbanización, parcelación, venta, arrendamiento y explotación de terrenos y propiedades de cualquier clase.
b) La promoción y construcción de toda clase de edificios y obras, tanto de carácter público como privado, por cuenta propia o de terceros.
c) La rehabilitación de toda clase de edificios.
d) La explotación de toda clase de edificios y obras, bien sea en forma de arriendo o venta".
Cuestión planteada
Si a efectos de lo dispuesto en la regla 4ª del artículo 108.2.a) de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, se puede considerar que el objeto social de la consultante consiste, de forma exclusiva, en el desarrollo de actividades empresariales de construcción o promoción inmobiliaria.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
El artículo 108.2 a), párrafo primero, de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores (BOE de 29 de julio de 1988) dispone lo siguiente:
“2. Quedan exceptuadas de lo dispuesto en el apartado anterior las transmisiones realizadas en el mercado secundario, así como las adquisiciones en los mercados primarios como consecuencia del ejercicio de los derechos de suscripción preferente y de conversión de obligaciones en acciones o mediante cualquier otra forma, de valores, y tributarán por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, en los siguientes supuestos:
a) Cuando los valores o participaciones transmitidos o adquiridos representen partes alícuotas del capital social o patrimonio de sociedades, fondos, asociaciones y otras entidades cuyo activo esté constituido al menos en un 50 por 100 por inmuebles situados en territorio español, o en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por 100 por inmuebles radicados en España, siempre que, como resultado de dicha transmisión o adquisición, el adquirente obtenga una posición tal que le permita ejercer el control sobre esas entidades o, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ellas”.
A continuación, el precepto incluye cuatro reglas que deben tenerse en cuenta a los efectos del cómputo del 50 por 100 del activo constituido por inmuebles. La segunda de ellas establece que “No se tendrán en cuenta aquellos inmuebles, salvo los terrenos y solares, que formen parte del activo circulante de las entidades cuyo objeto social exclusivo consista en el desarrollo de actividades empresariales de construcción o promoción inmobiliaria”.
De acuerdo con el precepto transcrito, la no consideración de los inmuebles –salvo terrenos y solares– que formen parte del activo circulante de una sociedad exige que su objeto social exclusivo consista en el desarrollo de actividades empresariales de construcción o promoción inmobiliaria.
Dado que el concepto de exclusividad no queda definido ni en el precepto en cuestión, ni en ningún otro de la Ley 24/1988 o del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), ni en ninguna disposición tributaria de carácter general, debe acudirse, para definir dicho concepto, a su sentido propio (artículo 3.1 del Código Civil) o usual (artículo 12.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, publicada en el (BOE de 18 de diciembre de 2003). A este respecto, el diccionario de la Real Academia Española define el adjetivo exclusivo como “único, solo, excluyendo a cualquier otro".
En este sentido, la entidad consultante manifiesta que el artículo 2 de sus estatutos sociales describen su objeto social en los siguientes términos:
“Constituirá su objeto:
a) La adquisición, urbanización, parcelación, venta, arrendamiento y explotación de terrenos y propiedades de cualquier clase.
b) La promoción y construcción de toda clase de edificios y obras, tanto de carácter público como privado, por cuenta propia o de terceros.
c) La rehabilitación de toda clase de edificios.
d) La explotación de toda clase de edificios y obras, bien sea en forma de arriendo o venta”.
Según la definición del adjetivo exclusivo, en ningún caso puede decirse que la entidad consultante tenga un objeto social exclusivo, pues ni siquiera queda definido en una única frase, sino que se define en cuatro apartados, que se ordenan como letras a) a d). Dentro del objeto social se incluye no sólo la promoción y construcción de toda clase de edificios y obras (letra b), sino también actividades de arrendamiento y explotación de terrenos (letra a) y de edificios y obras (letra c).
Por tanto, no cabe considerar que el objeto social de la consultante consista, de forma exclusiva, en el desarrollo de actividades empresariales de construcción o promoción inmobiliaria.
CONCLUSIÓN:
Única: Si el objeto social de una entidad incluye actividades de promoción y construcción de toda clase de edificios y obras junto a actividades de arrendamiento y explotación de terrenos, edificios y obras, no puede considerarse que su objeto social exclusivo consista en el desarrollo de actividades empresariales de construcción o promoción inmobiliaria, como exige el artículo 108.2.a) de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, en su regla 4ª, para que no se tengan en cuenta los inmuebles, salvo los terrenos y solares, que formen parte del activo circulante a efectos del cómputo del 50 por 100 del activo compuesto por inmuebles.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 24/1988, Art. 108-2-a)