La transmisión de una finca urbana realizada por un empresario o profesional en ejercicio de su actividad constituye operación sujeta al IVA conforme al artículo 4.1 LIVA. No obstante, la exención del artículo 20.20 LIVA sobre terrenos no edificables no es aplicable si se trata de terreno urbanizado, en curso de urbanización o con construcciones terminadas transmitidas conjuntamente; en caso de finca urbana edificada, la exención solo procede si el terreno se transmite separado de la construcción. El tipo impositivo aplicable es el general del 21 % conforme al artículo 91 LIVA, salvo que concurran supuestos de exención no contemplados en esta consulta.
Hechos
Sociedad dedicada a la construcción, reparación y conservación de edificaciones adquiere una finca urbana a un particular. Tras solicitar la correspondiente licencia de rehabilitación y obra nueva al ayuntamiento, así como un proyecto de obra a un profesional, decide enajenar la finca urbana por considerar inviable económicamente la obra.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la referida transmisión. Tipo Impositivo aplicable.
Contestación
1.- El artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) configura el hecho imponible del mismo, estableciendo lo siguiente:
“Uno. Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.
Dos. Se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.”
El concepto de empresario o profesional viene establecido en el artículo 5 de la citada Ley, señalando en su apartado Uno, letra b) que, a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se presumen empresarios o profesionales: “las sociedades mercantiles, en todo caso. (…)”
Por tanto, la transmisión de una finca urbana por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, como parece ser el caso de la operación a que se refiere el escrito de consulta, constituye una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- Por su parte, el artículo 20, apartado Uno, número 20º de la Ley 37/1992 dispone que estarán exentas las siguientes operaciones:
“20º. Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al Impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas”.
Por tanto, no siendo de aplicación la exención anterior al caso consultado, la operación estará sujeta y no exenta, debiendo repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido en su transmisión. En el entendido de que la operación consultada es la entrega de un terreno, el tipo impositivo aplicable será el 16 por ciento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90.Uno de la Ley 37/1992.
No obstante, y en el supuesto de que la finca a que se refiere el escrito de consulta fuera una edificación, cabe la posibilidad de que se aplique a la operación el tipo reducido del 7 por ciento. Así será si se dan los requisitos que establece el artículo 91.uno.1.7º de la Ley 37/1992, que dispone el gravamen a dicho tipo de las entregas de:
“7º. Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo 6º, letra c) de esta Ley.”
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 20-Uno-20º, 90