La modificación de escrituras públicas (novación de créditos hipotecarios) se sujeta a la cuota gradual del artículo 31.2 TRLITPAJD (0,50 % o tipo autonómico) únicamente cuando concurren cuatro requisitos cumulativos: primera copia notarial, contenido valuable, inscribibilidad registral y exclusión de sujeción a transmisiones patrimoniales onerosas o sucesiones y donaciones. La DGT descarta la aplicación de la modalidad de transmisiones (artículo 7 TRLITPAJD) y confirma que la novación, al no transferir dominio sino modificar obligaciones, tributa por actos jurídicos documentados conforme al régimen específico del artículo 31.2.
Hechos
La entidad consultante tiene varias cuentas de crédito con garantía hipotecaria.
Actualmente quiere negociar con las entidades concedentes la modificación de los créditos en cuanto a los plazos de vencimiento y al tipo de interés, sin que en ningún caso se incremente el importe de la garantía hipotecaria.
Cuestión planteada
Si la modificación de las escrituras públicas se encuentra sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Contestación
El artículo 30.1 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –en adelante, TRLITPAJD– dispone en su párrafo primero lo siguiente:
“1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.”.
Por su parte, el artículo 31.2 del TRLITPAJD determina que:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”.
El criterio de este Centro Directivo sobre las cuestiones planteadas se extrae de los dos preceptos transcritos en los siguientes términos:
Como se desprende del artículo 31.2 del TRLITPAJD la sujeción de un documento notarial en el que se documente la novación de un préstamo hipotecario o de un crédito hipotecario a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, requiere la concurrencia de cuatro requisitos:
· Que se trate de la primera copia de una escritura notarial.
· Que tenga contenido valuable.
· Que sea inscribible en el Registro de la Propiedad.
· Que el negocio jurídico documentado no esté sujeto ni a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias del ITPAJD ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Las escrituras públicas que documentan la novación de un crédito hipotecario otorgado por una entidad financiera cumplen el primer requisito y el cuarto, sin duda alguna. La cuestión estriba en determinar si cumplen los requisitos tercero (la calidad de la escritura pública de ser inscribible en el Registro de la Propiedad) y el segundo (la condición de ser valuable el contenido del documento).
Pues bien, a este respecto no cabe sino indicar que cumplirán el requisito de ser inscribibles aquellos documentos a los que la legislación hipotecaria confiera tal condición. En este sentido, se cumple tal requisito ya que el artículo 144 de la Ley Hipotecaria incluye a la novación del contrato primitivo como uno de los convenios inter partes susceptibles de ser inscritos cuando dispone que “Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.”.
En desarrollo del precepto transcrito, el artículo 240 del Reglamento Hipotecario determina que “Conforme a lo dispuesto en el artículo 144 de la Ley, cuando el hecho o el convenio entre las partes produzca novación total o parcial del contrato inscrito, se extenderá una nueva inscripción y se cancelará la precedente. Cuando dé lugar a la resolución e ineficacia del mismo contrato, en todo o en parte, se extenderá una cancelación total o parcial, y, cuando tenga por objeto llevar a efecto un contrato inscrito pendiente de condiciones suspensivas, se extenderá una nota marginal. También podrá hacerse constar por nota al margen de la inscripción hipotecaria el pago de parte de la deuda cuando no proceda la cancelación parcial.”.
Por último, el segundo requisito, la condición de que el contenido sea valuable, depende de que la novación se pueda cuantificar, y por lo tanto las escrituras que se limitan a introducir modificaciones tales como el plazo de vencimiento o el tipo de interés aplicable, sin modificación de la responsabilidad hipotecaria, en la medida que son cuantificables, son valuables y por tanto estarán sujetas a la cuota gradual de actos jurídicos.
El artículo 45.I.C) del TRLITPAJD establece que “Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones: 24.ª (publicado erróneamente como 23ª) La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.”.
A este respecto, el artículo 9 de la citada Ley 2/1994, en la redacción actual, dada por el artículo 10.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, dispone que “Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas.”.
No resultará aplicable la exención regulada en dicho artículo a la escritura notarial que documente la novación de un crédito hipotecario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003), que establece que “No se admitirá la analogía para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible, de las exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales” y el citado artículo se refiere al supuesto de préstamos hipotecarios por lo que no se puede extender a las cuentas de crédito hipotecario.
Distinto sería que se tratase de una novación acogida al Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recurso (BOE de 10 de marzo de 2012) cuyo artículo 8 añade un nuevo número al artículo 45.I.B) del TRLITPAJD, declarando exentas de la cuota:
“23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados.”.
Así, a diferencia de la Ley 2/1994 que en su artículo 1 establece que “2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización…” el artículo 2 del Real Decreto-Ley 6/2012 establece que las medidas previstas en el mismo “se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor...”. Por tanto, su ámbito de aplicación es mas amplio que el de la Ley 2/1994, al incluir tanto a los préstamos como los créditos, quedando, sin embargo estos últimos fuera de la exención prevista en la Ley de 1994.
No obstante se le informa que algunas Comunidades Autónomas, dentro del ámbito de su competencia, han establecido una bonificación para este tipo de operaciones.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, Art. 9,
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 30-1, 31-2, 45-I-C-23