La deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1 LIRPF) es practicable desde el momento de la primera inversión deducible o apertura de cuenta vivienda, computándose a partir de entonces el plazo de cuatro años para finalización de obras. En caso de financiación ajena (préstamo), son deducibles la amortización, intereses y gastos derivados, pero únicamente a medida que la financiación se vaya amortizando, sin posibilidad de deducción anticipada del crédito concedido.
Hechos
La consultante va a desarrollar, sobre la actual vivienda unifamiliar a nombre de su padre, un proyecto de ampliación al objeto de dividirla en dos viviendas, que se escriturarán por separado al finalizar la obra. La duración prevista de construcción será de un año y la financiará mediante préstamo bancario.
Cuestión planteada
Momento a partir del cual puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual. En concreto, por el préstamo y en qué condiciones.
Contestación
La presente contestación se formula bajo la hipótesis de que la consultante adquiera la titularidad del pleno dominio de la vivienda objeto de la construcción.
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE del día 29 de noviembre), desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”, “incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente”. La base de deducción podrá alcanzar los 9.015 euros anuales. En el caso de financiación ajena, podrán incluirse la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma; los gastos satisfechos mediante financiación ajena serán deducibles a medida que esta se vaya amortizando.
Por su parte, el apartado 1 del artículo 55 del Reglamento del Impuesto asimila a la adquisición de vivienda habitual su construcción, en los siguientes términos:
“Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión”.
El criterio de este centro directivo es entender que el plazo de los cuatro años señalado, para finalizar las obras, procede computarlo a partir de la fecha en que se produce la primera inversión por la que se practica deducción en la cuota del impuesto o en que se disponga de la cuenta vivienda abierta por el contribuyente. Así se viene manifestando reiteradamente en consultas tales como DGT 1410-02, DGT 0055-03 o DGT 1592-04. Dicho plazo no admite, ni legal ni reglamentariamente cualquier otra ampliación diferente de las previstas en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF.
Darán derecho a la deducción las cantidades entregadas a cuenta al promotor hasta que las obras de construcción se ultimen, así como cualquier otra satisfecha relacionada con la construcción y adquisición de la vivienda, de acuerdo con los requisitos y límites establecidos en el Impuesto.
En el presente caso, para financiar la construcción y adquisición de su futura vivienda habitual, la consultante acude a la financiación ajena suscribiendo un préstamo que cubre los costes y gastos de la nueva construcción. Al invertir mediante financiación ajena, respecto de los costes satisfechos con el préstamo, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen los correspondientes intereses y demás gastos inherentes al mismo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art .68-1-1º; RIRPF RD 439/2007, Art. 55.1