El artículo 53.2.e) TRLIS exige que el 55% de "las rentas del período impositivo" (concepto equivalente a base imponible: diferencia entre ingresos y gastos) tenga derecho a bonificación, excluyendo transmisiones de inmuebles tras período mínimo. La plusvalía por venta de terreno rústico, siendo ganancia patrimonial, se excluye de este cálculo. Si el año de la venta las rentas arrendatícias (bonificables) caen por debajo del 55% respecto al total de rentas (excluida la plusvalía), se pierde la aplicación del régimen para ese período, pero no las bonificaciones ya devengadas en ejercicios anteriores ni el derecho a reincorporarse en años sucesivos si se cumplen nuevamente los requisitos.
Hechos
La entidad consultante ha optado por la aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, teniendo ciertas dudas sobre la aplicación del mismo.
La entidad consultante además de viviendas y locales en arrendamiento posee un terreno rústico.
La entidad consultante ha optado por la aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, teniendo ciertas dudas sobre la aplicación del mismo.
La entidad consultante además de viviendas y locales en arrendamiento posee un terreno rústico.
Cuestión planteada
: 1. Si en el artículo 53.2.e) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, cuando se indica "que el 55 por ciento de las rentas del período impositivo …", se refiere al beneficio (diferencia entre ingresos y gastos) o bien a los ingresos.
2. Cuando se venda el terreno rústico, si la plusvalía es más del 45% de los ingresos y/o beneficios de la entidad, cómo tributará ese año las rentas por arrendamiento de vivienda, si son inferiores al 55% de las rentas totales. Si ese año no puede tributar por este régimen, si pierde o no las bonificaciones anteriores, y si pierde o no el derecho a seguir en este régimen en años sucesivos.
Contestación
En la regulación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, el artículo 53 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, establece que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
(…)
2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
(…)
e) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) anterior, tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 54.1 de esta Ley.
3. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.
(…)”
De acuerdo con lo anterior, en el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, se exige que al menos el 55 por ciento de “las rentas del período impositivo”, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, tengan derecho a la aplicación de la bonificación.
El artículo 4.1 del TRLIS indica que “constituirá el hecho imponible la obtención de renta, cualquiera que fuese su fuente u origen, por el sujeto pasivo”, señalando el artículo 10 del TRLIS que:
“1. La base imponible estará constituida por el importe de la renta en el período impositivo minorada por la compensación de bases imponibles negativas de períodos impositivos anteriores.
(…)
3. En el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas.
(…)”
En consecuencia, en el cálculo de las rentas del período impositivo sobre las que se calculará el porcentaje del 55% a que se refiere el artículo 53.2.e) del TRLIS, se incluirán todos aquellos ingresos y gastos que, de acuerdo con los preceptos establecidos en el TRLIS, integren la renta que constituye la base imponible del período impositivo.
Por otra parte, con objeto de aclarar cuál es la renta derivada del arrendamiento de viviendas que se bonifica, cabe indicar que el artículo 54 del TRLIS señala que:
“1. Tendrá una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del artículo anterior. (…)
(…)
2. La renta que se bonifica derivada del arrendamiento estará integrada para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.
Tratándose de viviendas que hayan sido adquiridas en virtud de los contratos de arrendamiento financiero a los que se refiere el capítulo XIII del Título VII de esta Ley, para calcular la renta que se bonifica no se tendrán en cuenta las correcciones derivadas de la aplicación del citado régimen especial.
(…)”
De acuerdo con lo señalado, las rentas que tienen derecho a la aplicación de la bonificación son las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos correspondientes, que estarán integradas para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.
En caso de que en un período impositivo, por la venta del terreno rústico a que se refiere el escrito de consulta, las rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación del artículo 54 del TRLIS representen menos del 55% del total de las rentas del período, excluidas, en su caso, las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, se estaría incumpliendo uno de los requisitos para la aplicación del régimen fiscal especial, por lo que la entidad consultante no podría aplicar la bonificación sobre ninguna de las rentas obtenidas. Este incumplimiento no afectará a las bonificaciones que, en su caso, se aplicaron en períodos impositivos anteriores en que se cumplieron los requisitos para la aplicación del régimen especial, y se considera que tampoco impide que en los períodos impositivos posteriores, mientras la entidad no renuncie al régimen, se puedan seguir aplicando, si las rentas que tengan derecho a la bonificación vuelven a superar el porcentaje del 55%.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53