La deducción por inversión en vivienda habitual del artículo 68.1 LIRPF comprende las cuotas del préstamo hipotecario en concepto de amortización de principal e intereses, con un límite anual de 9.015 euros. La deducción se practica a medida que se devuelve el principal y se abonan los intereses, siempre que la vivienda constituya residencia habitual continuada durante al menos tres años. Los gastos derivados de la financiación ajena (coste de coberturas de riesgo de tipo de interés variable) también son deducibles, con minoración de intereses por el importe de las coberturas aplicadas.
Hechos
La consultante ha adquirido, junto con su pareja, su vivienda habitual, el 26-11-2009, por un precio de 158.400 euros. A la hora de obtener financiación, el banco ha exigido, para conceder el préstamo hipotecario, que los padres de la consultante figuren, también, como prestatarios, aunque los mismos no satisfacen cuota alguna por dicho préstamo; manifestando la consultante que los pagos relacionados con el préstamo están siendo atendidos por ella y su pareja.
Cuestión planteada
Deducción por inversión en vivienda habitual por las cuotas satisfechas por el préstamo hipotecario.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece su configuración disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Asimismo regula la formación de la base de deducción en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 54 del RIRPF, que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
De los preceptos citados se concluye que a efectos de poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se requiere con carácter general que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
En el presente caso, la titularidad de la vivienda corresponde exclusivamente a la consultante y a su pareja, los cuales adquirieron por mitades indivisas la vivienda, por tanto, siempre que en la vivienda tengan su residencia habitual, sólo ellos podrán practicar la deducción por las cantidades que satisfagan, en cada período impositivo, en concepto de la adquisición de su participación indivisa en su vivienda habitual, en los términos y condiciones que establece la normativa del Impuesto.
El emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios cuatro personas (la pareja y los padres de ella), sin mayor concreción, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por los cuatro por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin y de la forma en que cada una responde respecto del préstamo. Los cuatro figuran como deudores por partes iguales.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. La acreditación de que la consultante ingresa el 50 por 100 de cada uno de los importes a satisfacer por el préstamo no supone la acreditación de que ésta se haya convertido en prestataria de la mitad del mismo. Para poder considerar, a efectos de deducción, que la consultante satisface el 50 por 100 de cada uno de los pagos se le debería considerar prestataria en la equivalente proporción y, por tanto, se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
De no existir una novación del préstamo en los términos indicados, y teniendo el préstamo bancario como único objetivo cubrir parte de los costes de adquisición de la vivienda, la consultante únicamente tendrá derecho a aplicar la deducción, en calidad de propietaria, por la cuarta parte de las cantidades que en cada momento se satisfagan relacionadas con el préstamo, es decir, por la participación que le corresponde en dicho préstamo; siempre que acredite su pago. En principio, si satisface, además, un 25 por 100 adicional, hasta alcanzar el 50 por 100 de los pagos por el préstamo, no puede considerarse que por ello tenga derecho a la deducción, creándose un crédito a su favor, del que serían deudores aquéllos que no llegaron a satisfacer los pagos correspondientes a su participación ideal en el préstamo.
No obstante lo anterior, se consideraría con derecho a deducción, por la cantidad que representa este exceso del 25 por 100 sobre su participación ideal, alcanzando así a la totalidad de las cantidades dirigidas a satisfacer la deuda que por su parte indivisa de la vivienda le corresponde, si acreditase que sus padres le entregaron en préstamo la mitad del capital concedido a cada uno de ellos por la entidad financiera al otorgamiento del préstamo (el 25 por ciento de la totalidad de dicho préstamo), pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo. Con carácter general, al reintegrarle a cada uno de ellos el citado préstamo podrá la consultante beneficiarse de la deducción, pues estará abonando cantidades (por financiación ajena) para la adquisición de su participación indivisa en su vivienda habitual.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en Derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De esta manera, la consultante tendría derecho a la deducción, respecto del préstamo que le hubieran concedido sus padres, a medida que satisfaga la deuda contraída con éstos para cubrir el pago de parte del 50% del pleno dominio que ostenta sobre la vivienda.
Por último, en el presente caso, se observa que el principal del préstamo hipotecario (180.000 euros) excede en más de un trece por ciento al precio de escritura de la vivienda (158.400 euros). Si la cuantía del préstamo excediera de la parte del coste de adquisición, con derecho a deducción, que viene a financiar, el importe de dicho exceso no dará derecho a la deducción en la cuota del Impuesto. En consecuencia, las cuotas de amortización del préstamo no podrían disfrutar en su totalidad de los beneficios fiscales que sobre la cuota establece la normativa del Impuesto. La consultante deberá desglosar de cada cuota de amortización satisfecha (principal + intereses) la parte que corresponde al pago pendiente del valor de adquisición de la vivienda (precio + gastos + tributos) y la parte que corresponde a cualquier otro fin. Este reparto debe hacerse proporcionalmente al importe de cada una de estas partidas sobre el importe total del préstamo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 68-1, 78; RIRPF, RD 439/2007, Art. 54.