La exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 36 TRLIRPF requiere que la vivienda transmitida reúna la condición de habitual conforme al artículo 53 RIRPF: adquisición/terminación de obras, ocupación efectiva y permanente dentro de los 12 meses siguientes, y residencia continuada de al menos 3 años. La reinversión total del importe obtenido en nueva vivienda habitual permite la exclusión de la ganancia patrimonial, condicionada al cumplimiento sucesivo de estos requisitos y a las excepciones legales por fallecimiento, cambio de domicilio justificado o circunstancias que impidan la ocupación.
Hechos
El consultante y su novia iban a adquirir una vivienda que se encontraba en construcción. No obstante, debido a la ruptura del noviazgo, antes de que finalicen las obras y les sea entregada la vivienda transmiten los derechos que tenían sobre la vivienda.
Cuestión planteada
Posible aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
El artículo 36 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, (B.O.E. de 10 de Marzo de 2004) -en adelante TRLIRPF- establece que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.
Estableciendo el último párrafo del apartado 1 del artículo 39 del Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (B.O.E. de 4 de agosto) -en adelante RIRPF- que “para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento”.
Disponiendo los apartados 1 y 2 del artículo 53 del RIRPF que:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese”.
Por lo tanto, para que la vivienda transmitida tenga la consideración de habitual es preciso que se cumplan tres requisitos sucesivos en el tiempo: En primer lugar la adquisición o terminación de las obras, en segundo lugar su ocupación en el plazo de doce meses y en tercer lugar la residencia durante al menos tres años. Además, el artículo 53 del RIRPF establece una serie de circunstancias que pueden exonerar el cumplimiento de los dos últimos requisitos, pero no se establece ninguna causa que permita considerar la vivienda como habitual sin que se haya producido la adquisición o terminación de las obras.
En el presente caso no se ha producido la adquisición puesto que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983).
Es decir, la suscripción de contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa, para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
El Código Civil, entre las formas de entrega, dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador” (art. 1.462 CC).
La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
Por lo tanto, al no haberse adquirido la vivienda, esta no tiene la consideración de habitual y la ganancia patrimonial que se ha obtenido por su transmisión no esta exenta del impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39-1, 53-1, 53-2; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 36