La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que el importe obtenido en la venta se destine efectivamente a la adquisición de la nueva vivienda dentro de los dos años siguientes; no es admisible financiar la compra con recursos propios y posteriormente "asociar" la ganancia obtenida al coste, ni tampoco retrotraer esta finalidad a una adquisición anterior. La DGT descarta cualquier mecanismo de atribución posterior de fondos. Si la ganancia se destina parcialmente a satisfacer deudas pendientes de la nueva vivienda, solo se exime proporcionalmente la ganancia correspondiente al importe efectivamente invertido en la adquisición; el préstamo debe cubrir la diferencia entre el total de la ganancia y el capital propio inicialmente destinado para que la totalidad de la ganancia pueda beneficiarse de exención.
Hechos
El consultante piensa transmitir la que fue su vivienda habitual dentro de los dos años siguientes a la fecha en la que finalmente adquiera la que, desde entonces, constituirá su nueva residencia habitual. El coste de la nueva vivienda puede satisfacerlo, en su totalidad, con fondos propios o acudiendo, en la medida que pueda serle de interés, a financiación ajena.
Cuestión planteada
Siendo de su interés acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, pregunta si puede hacerlo en el caso de satisfacer el coste de la nueva vivienda con recursos propios y, posteriormente, asociar o atribuir el importe total que obtenga en la venta a dicho coste. En caso negativo, de ser necesario destinar el importe obtenido a satisfacer cantidades pendientes de pago de la nueva vivienda, de qué importe debiera ser el préstamo para acoger a la exención la totalidad de la ganancia patrimonial generada.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Conforme a ello, el plazo para reinvertir el importe total obtenido en la transmisión de la vivienda habitual es de dos años a contar desde la fecha de dicha transmisión.
La nueva vivienda habitual, en la que el importe ha de reinvertirse, tendrá que ser adquirida jurídicamente dentro del período comprendido entre los dos años precedentes y dos años posteriores a la fecha de la citada transmisión.
En el supuesto de que la vivienda en la que se reinvierte hubiese sido adquirida con anterioridad –dentro de los dos años precedentes a la transmisión–, el importe total obtenido en la transmisión tiene que destinarse a satisfacer cantidades pendientes de pago por la adquisición de la nueva vivienda habitual en el momento de la citada transmisión. Por tanto, no podrá tener la consideración de importe reinvertido aquel que el contribuyente pudiera atribuir a cantidades satisfechas con anterioridad a la fecha de la transmisión por la adquisición de dicha nueva vivienda.
Por el contrario, sí podría tener la consideración de importe reinvertido aquel que, en su caso, se destinase a reducir la deuda existente generada por la adquisición de la nueva como consecuencia de haber empleado financiación ajena en su adquisición.
En el presente caso, para que la totalidad de la ganancia patrimonial que se genere en la transmisión de la vivienda habitual pueda acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, el consultante tendrá que comprar su nueva vivienda acudiendo a financiación ajena, teniendo que alcanzar la deuda por dicha financiación en la fecha de la transmisión, como mínimo, al importe total obtenido por esta -300.000 euros, conforme los datos señalados en el escrito de consulta-.
En el caso de que la totalidad o parte del importe total obtenido fuese a ser reinvertido en un ejercicio posterior al de transmisión –dentro de los dos años reglamentarios–, el contribuyente habrá de actuar conforme lo dispuesto en el tercer párrafo del apartado 2 del trascrito artículo 41 del RIRPF, poniéndolo de manifiesto en la procedente autoliquidación por el Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 38; RD 439/2007 Art. 41