La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 41 RIRPF) requiere que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta en adquisición de vivienda habitual en plazo no superior a dos años. El depósito en cuenta corriente o imposición a plazo fijo no constituye reinversión en vivienda habitual: la DGT descarta que el inmueble de destino pueda financiarse indirectamente mediante cancelación de hipoteca con fondos depositados. La exención solo procede si la reinversión se realiza directamente en la adquisición de la nueva vivienda dentro del bienio, sin soluciones de continuidad patrimonial intermedias. El incumplimiento de reinvertir determina gravamen de la totalidad de la ganancia patrimonial en el año de su obtención.
Hechos
El consultante adquiere su nueva vivienda habitual en enero de 2011, satisfaciendo su pago mediante un préstamo hipotecario, y diez meses después transmite la que constituyó su precedente vivienda habitual. Tiene intención de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual destinando la totalidad del importe obtenido en la venta a amortizar parte del préstamo con el que financia la nueva. Ahora bien, se plantea posponer dicha amortización al momento en que finalice el plazo de dos años permitido para reinvertir (enero de 2013), invirtiendo, entre tanto, el citado importe obtenido en la adquisición de valores o en la suscripción de un depósito estructurado (valores depósito) con el objetivo de obtener una rentabilidad superior al coste del préstamo, destinando el montante de los fondos, en la fecha límite aludida, a practicar la amortización anticipada del préstamo.
Cuestión planteada
Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual si en un primer momento no reinvierte el importe obtenido en la transmisión, sino que adquiere valores o suscribe un depósito estructurado (valores depósito), reinvirtiendo la cuantía equivalente al finalizar el plazo reglamentario requerido de dos años en su nueva vivienda.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
(…)
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
A efectos de aplicar la exención el requisito de la calificación de la vivienda como habitual ha de concurrir tanto en la vivienda que se adquiere como en la que se transmite.
Si el consultante depositase el importe obtenido en la transmisión en una entidad de crédito en una imposición a plazo fijo y posteriormente antes de exceder el plazo de dos años desde que se efectuó la referida transmisión utilizase el importe de dicho depósito a cancelar el préstamo hipotecario de su nueva vivienda habitual, adquirida dentro del plazo reglamentario, cabe considerar que no habría destinado dicho importe a adquirir bienes o derechos de otra naturaleza, entendiendo que cumple con el requisito de reinversión requerido. Circunstancia que, por el contrario, no concurriría si dicho importe lo destinase a la adquisición de valores o a la suscripción de un depósito estructurado (valores depósito), dado que se habría destinado a adquirir bienes o derechos de distinta naturaleza.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 38; RD 439/2007 Art. 41