La indemnización percibida por una comunidad de propietarios se califica como ganancia patrimonial a efectos del IRPF, toda vez que la comunidad constituye una comunidad de bienes cuyas rentas se atribuyen a los comuneros conforme a los artículos 8.3, 88 y 89 de la LIR. Su valoración se rige por el artículo 37.1.g) de la LIR, que contempla las indemnizaciones por pérdidas o siniestros patrimoniales, siendo atribuible a cada comunero según normas o pactos y, en su defecto, por partes iguales, sin que resulten de aplicación las reducciones previstas en los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32 de la LIR.
Hechos
Con fecha 27 de diciembre de 2013, la comunidad de propietarios donde tiene su vivienda habitual el consultante interpuso demanda judicial por defectos en la construcción contra la promotora (EMVS), reclamando una indemnización por tales defectos. En la sentencia que pone fin al procedimiento se condena a la promotora a pagar una indemnización de 1.695,224,02€ más intereses desde la fecha de la demanda más costas. La comunidad de propietarios reparte a cada propietario el importe correspondiente a los daños en sus pisos: 9.360,00€ al consultante y su cónyuge como propietarios de su piso, daños que ya habían sido reparados por estos.
Cuestión planteada
Tratamiento en el IRPF de la indemnización repartida.
Contestación
En cuanto las comunidades de propietarios reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal comportan —a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas— la existencia de una comunidad de bienes en lo que respecta a la obtención de rentas por la entidad, para analizar el tratamiento tributario de la indemnización obtenida por una comunidad de propietarios se hace preciso acudir en primer lugar al artículo 8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), donde se determina que las rentas correspondientes a las comunidades de bienes “se atribuirán a los (...) comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2.ª del título X de esta Ley”. Por su parte, la mencionada sección 2ª en sus artículos 88 y 89 establece lo siguiente:
- Artículo 88.
“Las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos”.
- Artículo 89.
“1. Para el cálculo de las rentas a atribuir a cada uno de los socios, herederos, comuneros o partícipes, se aplicarán las siguientes reglas:
1.ª Las rentas se determinarán con arreglo a las normas de este Impuesto, y no serán aplicables las reducciones previstas en los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32 de esta Ley, con las siguientes especialidades:
(…).
3. Las rentas se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes según las normas o pactos aplicables en cada caso y, si éstos no constaran a la Administración tributaria en forma fehaciente, se atribuirán por partes iguales.
(…)”.
Al determinarse las rentas de la comunidad de propietarios con arreglo a las normas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la calificación tributaria de la indemnización no puede ser otra que la ganancia o pérdida patrimonial, en cuanto se corresponde con el concepto que de las mismas establece el artículo 33.1 de la Ley del Impuesto: “Las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”.
Desde esta consideración, la determinación de su valoración viene dada por lo dispuesto en el artículo 37.1.g) de la misma ley, en el cual se dispone que cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda “de indemnizaciones o capitales asegurados por pérdidas o siniestros en elementos patrimoniales, se computará como ganancia o pérdida patrimonial la diferencia entre la cantidad percibida y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Cuando la indemnización no fuese en metálico, se computará la diferencia entre el valor de mercado de los bienes, derechos o servicios recibidos y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Sólo se computará ganancia patrimonial cuando se derive un aumento en el valor del patrimonio del contribuyente”.
Conforme con lo expuesto y, en particular, teniendo en cuenta la última frase del precepto anterior (sólo se computará ganancia patrimonial cuando se derive un aumento en el valor del patrimonio del contribuyente), este centro viene manteniendo el criterio (consultas nº 2081-01, V1998-05, V1669-07, V0117-10, V1058-11, V1869-11, V0824-13, V1171-14 y V0037-15, entre otras) que en la medida que la indemnización percibida coincida con el coste de reparación no procede computar ganancia o pérdida patrimonial alguna; variaciones patrimoniales que sí se producen cuando no se da esa equivalencia entre indemnización y coste de reparación.
Por tanto, en cuanto el coste de las reparaciones realizadas y de las que se realicen (tanto de las zonas privativas como de las zonas comunes) se corresponda con el importe indemnizatorio percibido no se produciría ganancia o pérdida patrimonial, circunstancia que no se podría afirmar respecto al importe o parte del mismo que no se destine a realizar las reparaciones que se indemnizan.
Se manifiesta en el escrito de consulta que la indemnización total percibida por la comunidad de propietarios no distingue entre los importes correspondientes a la reparación de las zonas privativas y de las zonas comunes, procediendo la comunidad a la entrega a cada propietario para el arreglo de sus zonas privativas en proporción a su coeficiente de participación en el edificio, criterio que a salvo de que de la sentencia resultara otra cosa cabe calificar como correcto en cuanto se atiene a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal para determinar la participación de cada propietario en las cargas y beneficios por razón de la comunidad: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”.
En relación con lo señalado en el párrafo anterior, procede indicar que ese criterio de reparto afectará también a los intereses de demora y a las costas procesales recibidas por la comunidad, que desde la consideración de ambos conceptos como ganancias patrimoniales procederá atribuir también a cada uno de los propietarios.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
Ley 35/2006. Art. 8, 33 y 37