El IBI satisfecho durante la tenencia de la vivienda heredada no es deducible en el cálculo de la ganancia patrimonial generada por su transmisión. El valor de adquisición se determina conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (valor catastral de la herencia más la cuota del impuesto de sucesiones y gastos inherentes a la adquisición), excluyendo expresamente los tributos de carácter periódico como el IBI, que no tienen la consideración de "gastos inherentes a la adquisición" sino de gastos de tenencia del bien.
Hechos
Se remite a la cuestión planteada.
Cuestión planteada
El consultante vende en enero de 2026 una vivienda que recibió por herencia de sus padres en el año 2023. Se plantea si el IBI satisfecho en los ejercicios 2023 a 2026 es fiscalmente deducible a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial obtenida en la venta
Contestación
La transmisión del inmueble objeto de consulta generará en su propietario una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la LIRPF.
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.
La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la LIRPF en el caso de transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Y el artículo 36, en cuanto a las adquisiciones a título lucrativo:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(...)”.
Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición del inmueble transmitido, al haber sido adquirido a título lucrativo, estará constituido por la suma de:
a) El valor que, por aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones le corresponda a dicho bien de acuerdo con el porcentaje heredado, sin que pueda exceder del valor de mercado.
b) La parte de la cuota satisfecha por el consultante por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a dicho bien, más los gastos y otros tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente.
Como gastos y tributos inherentes a la adquisición se incluyen, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, asesor, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana satisfechos por el consultante en la adquisición a título lucrativo, además del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones antes mencionado.
Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, así como gastos de notaría, en su caso, registro, gestoría y comisiones por la intermediación en la venta siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente.
Tratándose de una cuestión de hecho el consultante habrá de poder justificar debidamente, en su momento, los citados gastos por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en adelante LGT, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos.
En relación con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) satisfecho durante los años de titularidad del inmueble, debe indicarse que dicho tributo no tiene la consideración de gasto inherente a la adquisición ni a la transmisión del elemento patrimonial en los términos previstos en el artículo 35 de la LIRPF, por lo que no procede su cómputo a efectos de determinar el valor de adquisición ni el valor de transmisión del inmueble.
Finalmente, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que, en su caso, se genere por la venta del inmueble, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
IRPF. Ganancias y pérdidas patrimoniales. Venta de inmueble adquirido por herencia.