El régimen especial de arrendamiento de vivienda exige que la actividad sea calificada como "actividad económica principal" conforme al artículo 53 TRLIS. Conforme a lo dispuesto en el artículo 27.2 LIRPF, el arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica cuando existe "organización de medios materiales y humanos" de forma empresarial. Por tanto, aunque la norma no establece expresamente la obligación de disponer de local exclusivo ni de empleado a jornada completa, ambos elementos son indicativos relevantes —aunque no determinantes per se— de la efectiva existencia de organización empresarial requerida para acceder al régimen, debiendo evaluarse conjuntamente con otros factores según las circunstancias de cada caso.
Hechos
La entidad consultante tiene por objeto social la adquisición, explotación y enajenación de toda clase de terrenos, su urbanización y parcelación, la construcción de edificios de toda clase, el uso, arrendamiento y venta de los edificios referidos y de cualquier otra clase, así como en general la realización de operaciones inmobiliarias en toda su amplitud, la construcción de viviendas de protección oficial, la adquisición de terrenos, urbanización y parcelación, uso y arrendamiento y venta de viviendas, la construcción y/o explotación de aparcamientos de vehículos, garajes, estaciones de servicio y locales comerciales, la explotación de fincas rústicas y urbanas, en régimen directo, de aparcería o de arrendamiento, invertir y colocar capitales en toda clase de empresas, de objeto idéntico o análogo, suscribir y adquirir acciones y participaciones en el activo, así como obligaciones de empresas de objeto idéntico o análogo, adquirir, poseer y enajenar valores mobiliarios de toda especie.
Cumple con los requisitos que exige el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, ya que las rentas correspondientes al arrendamiento de viviendas supera el 55% de las rentas totales, el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento es de 10 y la superficie de dichas viviendas no excede para cada una de ellas de 135 m2 construidos.
En la actualidad no tiene personal asalariado, siendo el propio administrador quien realiza todos los trabajos y tareas que precisa la administración y correcta llevanza de la actividad de la sociedad.
Cuestión planteada
Si para la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda es necesario que para el ejercicio de la actividad de arrendamiento de inmuebles cuente con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Contestación
El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, estableciendo el artículo 53 del TRLIS que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
(…)”
Según establece el apartado 1 del artículo 53 del TRLIS, para poder acogerse a este régimen especial, las sociedades han de tener “como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas”. De la redacción de este precepto se desprende que la actividad de arrendamiento de viviendas requerida es calificada por la norma legal como de actividad económica.
En este sentido, para determinar la existencia de actividad económica, ha de atenderse al artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, que establece que:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.
2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
La finalidad del apartado 2 del artículo 27 de la Ley 35/2006, es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda considerarse como una actividad económica, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
Por lo que se refiere al segundo de los requisitos exigidos sólo se entenderá cumplido si el contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario. En todo caso, de estar el administrador incluido en el régimen especial de autónomos, sin embargo, tenga un contrato laboral y a jornada completa percibiendo su remuneración por la prestación a la entidad de servicios propios de su objeto social y, por tanto, distintos de los derivados de su mera pertenencia al órgano de administración, dicho requisito se entendería cumplido a los efectos de calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica.
De acuerdo con ello, estos requisitos mínimos deberán darse en las entidades que deseen acogerse al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda con respecto a su actividad principal de arrendamiento de viviendas, para que la misma tenga la consideración de actividad económica que requiere el apartado 1 del artículo 53 del TRLIS, al margen del cumplimiento de los restantes requisitos previstos en el capítulo III del título VII del TRLIS.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53