La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF) requiere que la vivienda transmitida haya tenido tal consideración en el momento de la transmisión o hasta dos años antes. La vivienda habitual exige residencia continuada de al menos tres años de manera efectiva y permanente, salvo concurrencia de circunstancias excepcionales (cambio laboral, matrimonio, separación, primer empleo) que permiten períodos inferiores. En caso de pluralidad de domicilios, ostenta carácter de habitual aquel donde se reside más tiempo durante el período impositivo. La aplicabilidad de la exención depende de que la vivienda de la que se transmite cumpla estas condiciones en la fecha de transmisión o en los veinticuatro meses precedentes.
Hechos
El consultante tiene intención de vender en 2012 la vivienda que dejó de constituir su vivienda habitual hace más de dos años, dado que por problemas de salud, comenzó a residir en casa de su madre por largos períodos de tiempo. Ante la proximidad de la venta se ha vuelto a empadronar en dicha vivienda, aunque, según parece, no ha vuelto a convertirse en su residencia habitual.
Cuestión planteada
Si las circunstancias que concurren permitirían acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, dando por hecho que reinvertiría en una nueva vivienda habitual.
Contestación
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.”
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
(…)
4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante al menos tres años, admitiéndose como excepción un plazo inferior cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio.
Esta residencia continuada requiere que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.
En aquellos casos en los que por duplicidad de domicilios pudiera haber dudas sobre cuál es el que constituye la residencia habitual, las exigencias de continuidad y permanencia otorgarían el carácter de habitual a aquel domicilio donde se residiera por más tiempo a lo largo de cada período impositivo; puesto que un mismo contribuyente no puede tener más de una vivienda habitual en cada momento.
La concreción de cual residencia tiene la consideración de vivienda habitual es una cuestión de hecho que, conforme a lo señalado, deberá poder ser probada por el contribuyente acreditando los hechos constitutivos de tal condición por cualquier medio de prueba válida en derecho (conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria, Ley 58/2003, de 17 de diciembre); a requerimiento de los órganos de gestión de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, a quienes corresponde su valoración.
En este sentido, cabe señalar que, el simple empadronamiento no constituye, por sí mismo, elemento suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en una determinada localidad, como tampoco lo sería el hecho de darse de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas o trasladar el domicilio fiscal a lugar determinado.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
Desde el momento en el que el contribuyente deje de residir en la vivienda, cualquiera que fuere el motivo por el cual se produce el cambio de domicilio, ésta deja de tener el carácter de habitual. Así queda claramente recogido en el segundo párrafo de su apartado 1 al disponer: “... se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de…”.
En el presente caso, según manifiesta el consultante, debido a que padece una enfermedad rara, “desde el mes de enero del año 2007, se ha visto obligado a pasar largos períodos de tiempo residiendo en el domicilio” de su madre, en otra localidad, a fin de recibir los cuidados necesarios, llegando a empadronarse allí en abril de 2009 y siendo su estancia mínima anual en dicho domicilio durante los últimos años superior a 180 días. Señala que en mayo de 2011 se ha vuelto a empadronar en la vivienda de Gandía, a la vez que su estado de salud empeora, y que, a final de dicho año, está pensando en venderla. Conforme a ello, todo hace indicar que a partir de un determinado ejercicio su residencia habitual radica en la casa de su madre (183 días o más), perdiendo, por tanto, la vivienda de Gandía la condición de habitual. La circunstancia del nuevo empadronamiento en Gandía en mayo de 2011, como se ha indicado, no quiere decir, por sí solo, que la vivienda que allí tiene haya vuelto a constituir su residencia habitual. No obstante, si así fuera, se habría iniciado un nuevo período de tres años para alcanzar nuevamente la consideración de vivienda habitual.
En definitiva, para que la ganancia patrimonial que pudiera generarse con la venta de su vivienda de Gandía le permitiera acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 54.4 del RIRPF, antes transcrito, tendría que transmitirla, dentro de los dos años siguientes a la fecha en la que dejó de tener la consideración de vivienda habitual. Período de tiempo que parece ampliamente superado en el presente caso.
Dicho lo anterior, no obstante, si la vivienda de Gandía volviera a constituir la residencia habitual del consultante, pudiera llegar a darse alguna de las circunstancias a las que hace referencia el artículo 54.1 que posibilitan entender que una vivienda puede considerarse habitual aun no llegar a residir en ella durante tres años continuados. Circunstancias que habría que valorar adecuadamente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Arts. 38 y 68-1-1º; RD 439/2007 Arts. 41 y 54-1 y 4