Las fincas arrendadas mediante contrato de arrendamiento de negocio tienen consideración de elementos patrimoniales afectos a actividad económica durante la vigencia del contrato, por lo que no resulta aplicable el coeficiente reductor de la disposición transitoria novena de la LIRPF a las ganancias patrimoniales derivadas de su transmisión. Solo si la desafectación se produjo con más de tres años de antelación a la transmisión, las fincas recuperarían el carácter de elementos no afectos y serían susceptibles del coeficiente del 11,11 % anual.
Hechos
El consultante es propietario desde hace al menos treinta años, junto a sus padre y a sus cuatro hermanos, de diversas fincas rústicas que constituían, no obstante, una unidad de explotación al ser colindantes y situarse dentro de una misma linde. La explotación de las fincas la venía realizando una comunidad de bienes de la que sólo formaban parte el consultante y uno de sus hermanos, en base a un contrato de arrendamiento suscrito en su día con los demás copropietarios.
En el mes de mayo del ejercicio 2001, se rescindió el referido contrato de arrendamiento, procediéndose a firmar un nuevo contrato con una sociedad de responsabilidad limitada en la que participaban la mayoría de los copropietarios, arrendamiento en vigor aún y en el que se sigue manteniendo el criterio de unidad de explotación.
Ni el consultante ni ninguno de los demás arrendadores cuentan con una estructura organizativa propia adecuada y suficiente que pudiera permitir considerar que el arrendamiento de las fincas pudiera calificarse como actividad económica (local exclusivamente afecto y persona contratada con contrato laboral y a jornada completa).
Cuestión planteada
Si sobre la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la venta de la finca resultarían de aplicación los coeficientes reductores a que se refiere la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Calificación de los rendimientos obtenidos por los propietarios en virtud del contrato suscrito con la sociedad de responsabilidad limitada.
Contestación
La disposición transitoria 9ª de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio, establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, se consideran elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión.
La primera cuestión, se centra en determinar si las fincas objeto de arrendamiento a una sociedad de responsabilidad limitada tienen la consideración de elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica a efectos de aplicar sobre las ganancias patrimoniales derivadas de su transmisión los coeficientes reductores a que se refiere la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF.
Pues bien, la doctrina administrativa califica al arrendamiento de negocio como aquel en el que, además de arrendarse los elementos patrimoniales propiamente dichos, el arrendatario recibe un negocio o industria, de tal forma que el objeto del contrato no lo constituye solamente los bienes que en él se enumeran, sino que al mismo tiempo se arrienda una unidad económica con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada. Ello supone la existencia de una empresa o negocio que el arrendador alquila, e implica la obtención de rendimientos de capital mobiliario conforme a lo establecido en el artículo 25.4.c) de la Ley del Impuesto. En este supuesto, la propia calificación como arrendamiento de negocio conlleva que durante la vigencia del contrato de arrendamiento, las fincas tendrían la consideración de elementos patrimoniales afectos a una actividad económica.
En consecuencia, si tal y como parece desprenderse de lo señalado en el escrito de consulta, el arrendamiento debe ser calificado como de negocio, las fincas estarían afectas a una actividad económica, no procediendo la aplicación de los coeficientes reductores previstos en la disposición transitoria novena del texto refundido de la Ley del Impuesto.
Partiendo de la hipótesis anterior, los rendimientos derivados del arrendamiento de negocio, de acuerdo con lo previsto en el artículo 25.4 c) de la Ley del Impuesto, deberán ser calificados como rendimientos del capital mobiliario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 25 y DTª 9ª