Los ingresos derivados del arrendamiento de vivienda se califican como rendimientos del capital inmobiliario con arreglo al artículo 22 LIRPF, incluyendo tanto la renta efectivamente pagada como la garantizada por la intermediaria durante el periodo pactado (cinco años) si el arrendatario rescinde anticipadamente. Los gastos de gestión e intermediación se deducen como gastos necesarios para la obtención del rendimiento (artículo 23 LIRPF). No procede imputación de rentas inmobiliarias por cuanto las rentas están efectivamente generadas por la titularidad del bien y, en caso de rescisión, por la garantía contractualmente asumida por la intermediaria.
Hechos
El consultante es propietario de una vivienda que tiene arrendada. Tiene suscrito un contrato de arrendamiento con el arrendatario por un periodo de un año prorrogable hasta un plazo máximo de cinco años, y otro con una Sociedad Pública de Alquiler por la gestión integral de dicho alquiler por un periodo de cinco años, y que, además, garantiza al propietario, durante la vigencia del mismo, las cantidades estipuladas por el alquiler. El arrendatario ingresará mensualmente la renta pactada en una cuenta bancaria de la sociedad, quien, previa retención de la cantidad correspondiente por los servicios de gestión e intermediación, ingresará la diferencia al propietario.
Cuestión planteada
Calificación de la renta derivada del arrendamiento, tanto si la vivienda está ocupada por el inquilino, como si hubiera sido rescindido el contrato de arrendamiento, así como tratamiento de los gastos de gestión e intermediación, y si debe, en algún momento, imputar rentas inmobiliarias.
Contestación
El artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), considera rendimientos íntegros del capital “la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo”.
El artículo 22 de la citada Ley dispone lo siguiente:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.”
De acuerdo con el artículo 23 de la misma Ley para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre los que se incluyen como tales las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.
En el caso consultado, dado que la labor de la Sociedad Pública de Alquiler es de mera intermediación, deberá entenderse que el importe total del alquiler que debe satisfacer el arrendatario son ingresos del titular de la vivienda, quien, a su vez, deducirá como gasto la cantidad fijada a favor de dicha sociedad, como coste por los servicios y garantías recibidos.
El mismo tratamiento se dará a las rentas percibidas por el propietario de la sociedad en caso de que el arrendatario rescindiese el contrato anticipadamente, dado que están garantizadas por la sociedad las rentas pactadas durante un periodo de cinco años, esté la vivienda alquilada o en expectativas de alquiler. Por tanto, estas rentas se calificarán como rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda, por lo que no procederá la imputación de rentas inmobiliarias.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 21, 22, 23