La reducción del 50% (o 100% condicionada) del rendimiento neto del arrendamiento de vivienda conforme al artículo 23.2 de la Ley 35/2006 no es aplicable automáticamente cuando la operación se vehicula a través de entidades públicas gestoras de programas de apoyo a la vivienda. La aplicabilidad depende de la forma contractual: si la sociedad pública actúa como mera intermediaria, el propietario conserva la condición de arrendador y puede aplicar la reducción deduciendo como gasto su comisión; si la sociedad pública es la arrendadora legal frente al inquilino, el propietario recibe rendimientos del capital inmobiliario sin derecho a la reducción por no haber arrendado directamente a persona física residente.
Hechos
La entidad consultante ha suscrito un convenio de colaboración con la empresa pública "XXX S.A." (en adelante XXX, S.A), para la gestión de la denominada "reserva de viviendas vacías en alquiler", cuyo objeto es la colaboración entre ambos para la potenciación del mercado de alquiler de viviendas, mediante la captación de viviendas en alquiler y de posibles arrendatarios, actuando de nexo de unión entre los eventuales interesados en la citada reserva de viviendas vacías de alquiler (arrendadores y arrendatarios) y XXX, S.A., haciendo llegar a ésta última cuantas sugerencias, observaciones o quejas puedan formular los particulares interesados en el arrendamiento que se promueve.
Cuestión planteada
Dado que se ha introducido una modificación en la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido, vigente a partir de 1 de enero de 2006, en el sentido de ampliar la exención prevista en el artículo 20.1.23º.b) de la Ley 37/1992, al arrendamiento de viviendas por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda, si cabe la posibilidad de entender aplicable la reducción del 50 por 100 del rendimiento neto derivado del arrendamiento de viviendas, cuando el mismo se efectúa a través de estas sociedades públicas.
Contestación
El artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), establece, en su apartado 2, una reducción del 50 por 100 del rendimiento neto en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, que será del 100 por 100 cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
En este sentido, debe entenderse que se trata de un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE de 25 de noviembre), cuando el arrendamiento recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La modificación introducida en la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido, en el sentido de ampliar la exención prevista en el artículo 20.1.3º b) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, a los arrendamientos de viviendas por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda, no permite entender aplicable, con carácter general, la reducción del rendimiento neto prevista en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 a los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda cuando tal operación se realiza a través de sociedades públicas de alquiler. En los casos de arrendamientos de viviendas a través de estas sociedades públicas, la reducción estará condicionada a la forma en que se instrumente la contratación.
Si la labor de la sociedad es de mera intermediación, deberá entenderse que todo el ingreso que se perciba del inquilino final son ingresos del titular de la vivienda, que, a su vez, deducirá como gasto el porcentaje que, en su caso, se fije a favor de la sociedad estatal como coste por los servicios y garantías recibidos. En este supuesto puede ser de aplicación la reducción.
Si, por el contrario, es la sociedad quien aparece como arrendadora frente al inquilino, los ingresos que la sociedad estatal satisfaga al titular de la vivienda constituirán los rendimientos íntegros del capital inmobiliario para éste, que no podrá aplicar la reducción del 50 o del 100 por 100 sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento, al haber contratado con una persona jurídica que no puede destinar el inmueble a constituir su vivienda. Adicionalmente las cantidades satisfechas por la entidad estarán, en este supuesto, sujetas a retención.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 23-2