La extinción de condominio mediante adjudicación desigual de bienes inmuebles a los comuneros, cuando se produce compensación en dinero conforme al artículo 1.062 CC, no califica como transmisión patrimonial onerosa sino como exceso de adjudicación exento (art. 7.2.b ITP y AJD, por remisión a los supuestos del Código Civil basados en idéntico fundamento). La base imponible se calcula sobre el valor de la compensación en metálico, no sobre el valor total del inmueble adjudicado. La operación tributa por ITP al tipo fijado por la CA (o al 0,50% si esta no lo ha determinado), con sujeción documental en papel de 0,15-0,30 euros por folio.
Hechos
El consultante es propietario, junto con dos hermanas, de la nuda propiedad de cinco fincas urbanas de las que su madre tiene el usufructo, como resultado de la partición de la herencia de su padre. Ahora los tres hermanos tienen intención de extinguir el condominio adjudicándose el consultante la totalidad de la nuda propiedad de las fincas y compensando a sus hermanas por el exceso.
Cuestión planteada
Si la operación planteada debe tributar por el concepto de compraventa de inmuebles por Transmisiones Patrimoniales Onerosas o como extinción de condominio y sobre que valoración de los inmuebles se debe calcular el impuesto.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
El Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE 20-10-93) señala en el artículo 7.1 que
“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas”
(…)
Seguidamente, en el apartado 2. b) del mismo artículo 7 equipara las transmisiones onerosas a los excesos de adjudicación en los siguientes términos:
“2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del Impuesto:
(…)
b). Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056.2 y 1.062.1 del Código Civil y disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.
(…)”.
Y, por último, dispone el artículo 31
“1. Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
El artículo 1062 del Código Civil señala que “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”. Es decir, que cuando la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, ésta debe llevarse a cabo necesariamente mediante la adjudicación a uno de los comuneros abonando al otro el exceso en dinero. Tal compensación en metálico no constituye un exceso de adjudicación sino una obligada consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común, por lo que no debe considerarse que exista una compra de la otra cuota, sino respeto a la equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común.
En el supuesto ahora planteado se trata de la disolución de una comunidad de bienes sobre la nuda propiedad, cuestión a la que ya se ha referido esta Dirección General es diversas resoluciones (V1186 de 20 de junio de 2005, V0419 de 8 de marzo de 2006 y V1931 de 14 de septiembre de 2007) en las que se sigue la doctrina mantenida por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de fecha 4 de abril de 2005 (BOE de 20 de mayo) en la que establece lo siguiente:
“Debemos determinar, en primer lugar, si existe comunidad de bienes sobre la nuda propiedad aunque uno de los condóminos sea titular no sólo de la nuda propiedad sino del pleno dominio de su participación. La respuesta debe ser positiva ya que el titular del pleno dominio tiene todas las facultades del derecho de propiedad, tanto las que corresponderían al nudo propietario como al usufructuario, sin que por integrar el pleno dominio sea necesario diferenciarlas, hasta el momento en que se realiza el negocio jurídico bien sobre el usufructo bien sobre la propiedad nuda, momento en que ya se distinguen conceptualmente usufructo y nuda propiedad por ser tal distinción imprescindible para conseguir el fin perseguido por el negocio.
Admitida la comunidad sobre la nuda propiedad de un bien, es consecuencia necesaria la posibilidad de que los condueños disuelvan dicha comunidad adjudicando la nuda propiedad de la totalidad a uno de ellos: si el titular del pleno dominio puede vender, donar o incluso hipotecar( cfr. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de mayo de 1968) bien el usufructo, bien la nuda propiedad, todos ellos actos de carácter dispositivo, puede igualmente extinguir el condominio que afecta a la nuda propiedad del bien (o al usufructo), máxime cuando este Centro Directivo ha señalado (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004) que la extinción de una comunidad que recae sobre un bien indivisible, adjudicándolo a un condueño e indemnizando a los demás no tiene eficacia dispositiva sino particional.
Además, dicha extinción de comunidad sobre la nuda propiedad puede realizarse exclusivamente por los titulares de ésta, sin necesidad de consentimiento o intervención del usufructuario, como lo demuestra que: a) el nudo propietario es el titular dominical que puede pedir la división de la cosa común sin necesidad de concurrencia del usufructuario, siempre que la división no perjudique el derecho de éste (cfr. Artículo 405 del Código civil); y b) que el Tribunal Supremo no reconoce legitimación en el retracto de comuneros al usufructuario, en caso de venta de la nuda propiedad por no considerarlo condueño (cfr. Sentencia de 5 de junio de 1929).
Por tanto, la solución debe ser favorable a la inscripción de la escritura de disolución de la comunidad en nuda propiedad, por las razones expuestas, reforzadas por el hecho de que el principio de autonomía de la voluntad debe prevalecer siempre, a salvo las limitaciones que el artículo 1255 del Código Civil determina, y en este supuesto se presta el consentimiento por todos los interesados en el bien (incluso el consentimiento, innecesario como hemos visto, del usufructuario) a un negocio jurídico válido tanto desde el punto de vista material como formal.”
En consecuencia, al existir un condominio sobre la nuda propiedad, la disolución del mismo en la que se adjudica a un condómino la nuda propiedad total, no estará sujeto a transmisiones patrimoniales onerosas, en tanto la disolución del mismo se produzca en los términos previstos en el artículo 7.2.b), es decir sin que se produzcan excesos, en cuyo caso se equipararían a transmisiones patrimoniales onerosas (articulo 7.2.b), o bien, que tales excesos sean inevitables, en los supuestos del artículo 1.602 del Código Civil referido a bienes indivisibles o que desmerezcan por la indivisión.
De no resultar procedente la sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, procedería el devengo del gravamen de Actos Jurídicos Documentados al concurrir todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido
Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial
Tener por objeto cantidad o cosa valuable,
Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles
Contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los número 1 y 2 de esta Ley (modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias)
La base imponible sobre la que se debería tributar sería el total valor de los bienes conforme a lo dispuesto en el artículo 30: “1.En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa…”
Sin embargo, en el supuesto planteado se trata de una comunidad de bienes constituida por cinco fincas urbanas que se adjudican en su totalidad al consultante, por lo que no se está ante un supuesto del artículo 1.062 del Código Civil de un bien indivisible, por el contrario las cinco fincas podrían haber sido divididas entre los tres hermanos sin adjudicarse necesariamente a uno, generando posiblemente, en último término, en caso de no poder lograr tres lotes de idéntico valor, un exceso que si podría entenderse que proviene de un bien, si no indivisible, que desmerecería por la indivisión. Por tanto, la adjudicación pretendida, conforme al artículo 7.2.b), se equipara a una transmisión patrimonial onerosa a efectos de liquidación y pago del impuesto.
“La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca”. “El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes”. (Artículo 10.1 y 2.a) del Texto Refundido).
Por último el artículo 46 establece que “La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado”.
CONCLUSIÓN
Primera. Debe admitirse la comunidad de bienes sobre la nuda propiedad de un bien, cuya disolución no estará sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, en tanto se produzca sin excesos de adjudicación o estos tengan lugar en los términos previstos en el artículo 7.2.b) del Texto Refundido del ITP y AJD.
Segunda. En el supuesto planteado en el que se adjudican al consultante cinco fincas rusticas se produce un exceso de adjudicación que debe tributar como transmisión patrimonial onerosa .El valor de la nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes, constituido por el valor real de los mismos, que podrá determinarse mediante comprobación administrativa.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7-1, 2-b), 10-1 y 2, 30 y 31