La condición de vivienda habitual se mantiene, excepcionalmente, sin cumplir los tres años continuados de residencia cuando concurren circunstancias que **necesariamente** exigen el cambio de domicilio, entendidas como aquellas ajenas a la voluntad del contribuyente que generan una obligación indispensable (no mera conveniencia) de abandonar la vivienda. Los defectos estructurales graves del inmueble —grietas recurrentes originadas por pérdida de agua de la piscina comunitaria y deficiente compactación del suelo, con reparación que requería desocupación de 8-10 meses— constituyen circunstancia necesaria análoga a las taxativamente enumeradas (separación matrimonial, traslado laboral, primer empleo), permitiendo la exención de la ganancia patrimonial en la reinversión en vivienda habitual.
Hechos
La consultante venden su vivienda a la propia promotora a la que se la había adquirido dos años y medio antes, ante la opción de recompra por ésta como consecuencia de las grietas y deficiencias que se sucedían desde su adquisición y cuya solución pasaba por abandonar la vivienda durante 8 a 10 meses. Reinvertirá el importe de la venta en la adquisición de una vivienda que tendría el carácter de vivienda habitual.
Cuestión planteada
Si dichas circunstancias pueden ser consideradas entre las necesarias para no perder la condición de vivienda habitual, aún sin residir en ella durante tres años continuados, quedando exenta la ganancia patrimonial generada al reinvertir en vivienda habitual.
Contestación
Se define como vivienda habitual, de acuerdo con el apartado 1.3º del artículo 69 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), “aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que aquella tuvo tal carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas”. Dicho precepto es desarrollado por el artículo 53 del Reglamento del Impuesto (Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF -BOE de 4 de agosto-), en el mismo sentido.
La expresión legal “circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda”, comporta una obligatoriedad en dicho cambio, lo que significa la concurrencia de circunstancias ajenas a la mera voluntad o conveniencia del contribuyente. Requiere la existencia de una relación causa – efecto: no basta la concurrencia de cualquier circunstancia por la que convenga cambiar de domicilio, sino que debe concurrir alguna que obligue a ese cambio anticipado aún sin haber llegado a constituir la residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
La exigencia del cambio de vivienda o de domicilio debe venir avalada por circunstancias que lo hagan exigible de manera necesaria, resultando preciso concretar qué se entiende por necesidad. El término "necesariamente" es un adverbio de modo que, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia, significa "con o por necesidad o precisión". A su vez, el término "necesidad" puede indicar "todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir". Y el sustantivo "precisión", aún más esclarecedor, supone "obligación o necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar a una cosa". Por último, confirma lo anterior una de las definiciones de "necesario": "dícese de lo que se hace y ejecuta obligado de otra cosa, como opuesto a voluntario y espontáneo ...".
En el presente caso concurren circunstancias vinculadas con el propio inmueble. Señala que desde su entrega por la promotora se han sucedido grietas que tras subsanarse, con las consiguientes molestias, reaparecían, se descubrió que su origen era debido a la perdida de agua de la piscina comunitaria, partida en dos ocasiones, y a la mala compactación del suelo; la solución requería abandonar la vivienda de 8 a 10 meses. Siendo así aceptaron la opción de recompra ofrecida por la promotora. Manifiesta que el dinero obtenido se destinará de inmediata a la compra de una vivienda similar.
En la concurrencia presente, ésta Subdirección General no puede entrar a valorar el alcance temporal ni la gravedad de las grietas y de la inseguridad que origina. No obstante, entiende que estos motivos no implican por sí mismos y en todos los supuestos circunstancias permanentes ni absolutamente perentorias para exigir el cambio, de hecho se señala un período de tiempo tras el cual quedarían subsanadas las deficiencias.
En principio, conforme con lo indicado, no concurre la necesidad; la enajenación de la vivienda conllevaría la pérdida la su consideración de vivienda habitual, perdiendo el derecho a las deducciones que hubiera podido practicar por su adquisición, debiendo reintegrar las mismas, conforme con el artículo 59 del Reglamento del Impuesto. Asimismo, tampoco tendría derecho a exonerar la ganancia patrimonial que se hubiera generado con su venta, y que es desarrollada por el artículo 39 del RIRPF dado que la vivienda enajenada no habría consolidado la consideración de vivienda habitual conforme lo dispuesto en el artículo 53 de dicho texto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004 Arts. 39-2, 53; TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 69-1-3º