La renta derivada de la constitución de un derecho de vuelo (que habilita para edificar sobre o bajo suelo ajeno) se califica como rendimiento de capital inmobiliario conforme al artículo 22.1 LIRPF, siendo exigible en el período impositivo en que se devengue la contraprestación. Respecto al IIVTNU, la consulta confirma su aplicabilidad al terreno subyacente en la medida en que el derecho de vuelo supone el incremento de valor del suelo urbano.
Hechos
La consultante es propietaria de un terreno sobre el que construyó una vivienda. Sobre este inmueble tiene intención de constituir un derecho de vuelo a favor de un tercero, por el que va a percibir 78.000 euros de forma fraccionada, en pagos anuales de 6.000 euros.
Cuestión planteada
Tributación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Contestación
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
El derecho de vuelo es un derecho real que grava la propiedad ajena. Habilita para construir sobre el vuelo o bajo el suelo de finca ajena, pisos, locales o sótanos, adquiriendo la propiedad de lo edificado. Con la edificación el derecho de vuelo se convierte en propiedad sobre le edificado.
El artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), establece que:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste.
No obstante, las rentas derivadas de la transmisión de la titularidad de los elementos patrimoniales, aun cuando exista un pacto de reserva de dominio, tributarán como ganancias o pérdidas patrimoniales, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos del capital.
2. En todo caso, se incluirán como rendimientos del capital:
a) Los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.
b) Los que provengan del capital mobiliario y, en general, de los restantes bienes o derechos de que sea titular el contribuyente, que no se encuentren afectos a actividades económicas realizadas por éste.”
A continuación, el artículo 22.1 de la misma Ley dispone lo siguiente:
“Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.
De acuerdo con lo establecido en los mencionados preceptos, la renta obtenida por la constitución de un derecho de vuelo se calificará con rendimiento de capital inmobiliario.
La renta deberá imputarse en la declaración del Impuesto correspondiente al período impositivo en el que las mismas sean exigibles, según lo establecido en el artículo 14.1.a) de la Ley del Impuesto.
2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
El artículo 104 del TRLRHL regula, en su apartado 1, la naturaleza y el hecho imponible del impuesto, estableciendo que:
“El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.”
Por tanto, para que se produzca el hecho imponible del impuesto deben darse dos condiciones simultáneas:
- Que se produzca un incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en los términos que señala el TRLRHL.
- Que el mencionado incremento se produzca como consecuencia de una transmisión de tales terrenos, o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre los mismos.
El incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos puede tener su origen en la transmisión de la propiedad por cualquier título, tanto oneroso como lucrativo, así como por la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio sobre dichos terrenos, de tal manera, que si no hay transmisión de la propiedad ni constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos, no se devenga el IIVTNU.
Por tanto, la operación descrita por la consultante en su escrito, consistente en la constitución de un derecho real limitativo del dominio sobre un terreno urbano, estará sujeta al IIVTNU.
El sujeto pasivo del Impuesto será la consultante, de acuerdo con lo establecido en la letra b) del apartado 1 del artículo 106 del TRLRHL, el cual dispone que:
“En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.”
Y por último, la determinación de la base imponible se efectuará de acuerdo con la regulación contenida en la letra c) del apartado 2 del artículo 107 del TRLRHL, la cual establece lo siguiente:
“En la constitución o transmisión del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o terreno, o del derecho de realizar la construcción bajo suelo sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, los porcentajes anuales contenidos en el apartado 4 de este artículo se aplicarán sobre la parte del valor definido en el párrafo a) que represente, respecto de aquel, el módulo de proporcionalidad fijado en la escritura de transmisión o, en su defecto, el que resulte de establecer la proporción entre la superficie o volumen de las plantas a construir en vuelo o subsuelo y la total superficie o volumen edificados una vez construidas aquéllas.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 14.1, 21 y 22.1; TRLRHL RDLeg 2/2004, arts. 104 a 110