El pago de la entidad adquirente del hotel a la arrendataria por la cesión del uso del bien está sujeto a IVA como prestación de servicios (o cesión de uso de bien del patrimonio empresarial conforme art. 4.2.b LIVA). La arrendataria tiene condición de empresaria (art. 5.1.c LIVA: explotación de bien para obtener ingresos continuados), por lo que la operación constituye una entrega sujeta y no exenta, salvo que concurra una causa específica de exclusión o exención no derivada de la naturaleza de la actividad de arrendamiento.
Hechos
La consultante es una entidad mercantil propietaria de un hotel que tiene arrendado a otra entidad mercantil. Ambas partes habían pactado que la consultante reintegraría parte del importe de los gastos de rehabilitación del hotel en los que iba a incurrir la entidad arrendataria. La consultante va a transmitir el hotel a un tercero que será el que satisfaga dicho importe a la entidad arrendataria en nombre y por cuenta de la consultante, continuando vigente el contrato de arrendamiento.
Cuestión planteada
Si el pago de dicho importe que va a realizar la entidad adquirente del hotel a la entidad arrendataria se encontrará sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
El apartado dos, letras a) y b), del mismo precepto señala que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”.
Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido:
“a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
(…).”.
En este sentido, el apartado dos, de este artículo 5, establece que “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas.”.
En consecuencia, la consultante y la entidad arrendataria tienen la condición de empresario o profesional y estarán sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas de bienes y prestaciones de servicios que en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional realicen en el territorio de aplicación del Impuesto.
2.- Por otra parte, en relación con el pago de la parte del importe de las obras que se había comprometido a asumir la consultante y que deberá satisfacer a la entidad arrendataria la nueva entidad propietaria del hotel en nombre y por cuenta de la entidad consultante como consecuencia de la adquisición del hotel, resulta conveniente señalar que el artículo 78.Uno de la Ley del Impuesto dispone lo siguiente:
“Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas”.
Por su parte, el apartado dos del mismo artículo 78 establece que, en particular, se incluyen en el concepto de contraprestación:
“7º. El importe de las deudas asumidas por el destinatario de las operaciones sujetas como contraprestación total o parcial de las mismas”.
En consecuencia con lo expuesto, la base imponible del Impuesto en la transmisión del hotel estará constituida por la contraprestación acordada por las partes que deberá incluir el importe de la deuda asumida por el adquirente que debe satisfacer a la entidad arrendataria por cuenta de la entidad consultante.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 20-Uno-22º, 75, 108