La transmisión de la vivienda genera ganancia patrimonial para cada cónyuge calculada como diferencia entre valor de transmisión (precio real o valor de mercado si es superior, menos gastos inherentes al transmitente) y valor de adquisición (precio real más gastos y mejoras, actualizado mediante coeficiente 1,1690 para inmuebles adquiridos antes de 1994). La ganancia resultante se somete a las reducciones previstas en disposiciones transitorias aplicables al ejercicio.
Hechos
El consultante y su cónyuge, cuyo régimen económico matrimonial es el de gananciales, adquirieron el 20 de marzo de 1989 su vivienda habitual. En la actualidad están planteándose la posibilidad de enajenarla.
Cuestión planteada
Coste fiscal a nivel del I.R.P.F. de la citada transmisión.
Contestación
La enajenación de la vivienda generará para cada uno de los cónyuges una ganancia patrimonial de conformidad con lo establecido en el apartado 1 del artículo 31 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, (B.O.E. de 10 de Marzo de 2004) –en adelante TRLIRPF- en virtud del cual “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos.”
El importe de dichas ganancias patrimoniales será la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión definidos en el artículo 33 del TRLIRPF en los siguientes términos:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
En el presente caso, para las transmisiones de bienes inmuebles, adquiridos con anterioridad a 1994 y no afectos a actividades económicas, que se efectúen durante el año 2005 el artículo 57 de la LEY 2/2004, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2005 (BOE de 28 de diciembre de 2004) prevé un coeficiente de actualización del 1,1690.
Una vez determinadas las ganancias patrimoniales, conforme a las normas anteriores, las mismas se reducirán conforme a lo establecido en la disposición transitoria novena del TRLIRPF que establece que “las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, se reducirán de acuerdo con lo establecido en las reglas 2.ª y 4.ª del apartado 2 de la disposición transitoria octava de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”. A estos efectos “se tomará como período de permanencia en el patrimonio del sujeto pasivo el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso”, reduciéndose las ganancias patrimoniales en un 11,11 por 100 por cada año de permanencia de los señalados anteriormente que exceda de dos.
En el presente caso, si la vivienda se adquirió el 20 de marzo de 1989 y se transmite el 15 de diciembre de 2005, las ganancias patrimoniales se reducirán en un 66,66 por 100.
Las anteriores ganancias patrimoniales, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del TRLIRPF, formarán parte, en su caso, de las partes especiales de la renta de los contribuyentes y serán gravadas a los tipos del 9,06 y del 5,94 por ciento previstos respectivamente en los artículos 67 y 77 del TRLIRPF.
Además, si la vivienda transmitida tiene la consideración de vivienda habitual, en los términos establecidos en el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto) –en adelante RIRPF–, como parece desprenderse de la consulta formulada, las ganancias patrimoniales podrían estar total o parcialmente exentas del impuesto en virtud de la letra b) del apartado 4 del artículo 31, si los contribuyentes son mayores de 65 años, o del artículo 36 del TRLIRPF, si se reinvierte el importe de la enajenación en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 31, 33, 36, 40, 67, 77, DT 9ª