La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda (26 de abril de 2005) está no sujeta al IRPF por aplicación de la Disposición Transitoria Octava TRLIRPF, al concurrir un período de permanencia superior a 10 años a 31 de diciembre de 1996 (adquirida 18 de diciembre de 1985). Por tanto, no existe obligación de reinversión. Para la deducción por adquisición de vivienda habitual en la nueva vivienda (2005), deberá superarse el importe invertido en anteriores viviendas habituales en cuanto fue objeto de deducción. La deducción por gastos de alquiler requiere cumplimiento de requisitos específicos según el artículo 69 TRLIRPF (vivienda habitual, período de tenencia, límites de base imponible).
Hechos
El consultante ha vendido el 26 de abril de 2005 una vivienda adquirida el 18 de diciembre de 1985. Unos días después ha adquirido otra vivienda cuyo precio asciende a 175.587,00€, de los cuales ha satisfecho 33.000,00.
Cuestión planteada
1.- Obligación de reinvertir la ganancia y plazo para ello o exención por los años transcurridos.
2.- Si no está exenta, cuantía que se debe reinvertir.
3.- Si esta exenta, cuantía a partir de la cual se puede deducir por adquisición de vivienda habitual.
4.- Posibilidad de deducir los gastos de alquiler que tiene en la actualidad.
Contestación
La disposición transitoria novena del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, (B.O.E. de 10 de Marzo de 2004) –en adelante TRLIRPF- establece que “las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, se reducirán de acuerdo con lo establecido en las reglas 2.ª y 4.ª del apartado 2 de la disposición transitoria octava de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
A estos efectos, se considerarán elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión.”
De conformidad con la letra a) del subapartado 2º del apartado 2 de la citada disposición transitoria octava en el caso de elementos patrimoniales transmitidos a partir de 1 de enero de 1997, se tomará como período de permanencia en el patrimonio del sujeto pasivo el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso. Estando, conforme a la letra e) del citado subapartado 2º, no sujetas al impuesto las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un período de permanencia superior a diez años.
En el presente caso, por tanto, estará no sujeta la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, el 26 de abril de 2005, de la vivienda adquirida el 18 de diciembre de 1985.
En segundo lugar, por lo que se refiere a la cuantía invertida a partir de la cual existe la posibilidad de practicar deducción por adquisición de vivienda habitual por las cantidades invertidas en la vivienda adquirida en 2005, el subapartado 2º del apartado 1 del artículo 69 del TRLIRPF establece que “cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.”
En todo caso será requisito necesario, para poder practicar la deducción, que la vivienda adquirida en 2005 pueda ser calificada como vivienda habitual de conformidad con lo establecido en el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto) –en adelante RIRPF-. Por lo tanto, con carácter general sólo se podrá practicar deducción por adquisición de vivienda habitual desde el momento en que esta haya sido adquirida jurídicamente. No obstante, se podrá practicar con carácter previo a la adquisición en los supuestos de deposito de cantidades en cuentas vivienda o en el de construcción en los términos establecidos en los artículos 56 y 54 del RIRPF.
Por último, en cuanto a la posibilidad de deducir los gastos de alquiler que tiene en la actualidad cabe destacar que en la normativa del Estado contenida en el Texto Refundido y Reglamento citados no se incluye ninguna deducción por alquiler de vivienda habitual. Sin embargo, la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, ha otorgado diversas competencias normativas a las Comunidades Autónomas, entre las que se incluye la regulación de las deducciones autonómicas. Por lo tanto, la Comunidad Autónoma competente puede haber establecido esta deducción en cuyo caso la contestación a la presente cuestión corresponde a dicha Comunidad Autónoma, de acuerdo con lo previsto en el apartado 5 del artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (B.O.E. de 18 de diciembre).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art.96-1-2º, DT 9ª