El adquirente está obligado a retener el 5% del precio en transmisiones de inmuebles solo cuando el transmitente sea no residente sin establecimiento permanente en España. Si el vendedor tiene residencia fiscal española, no surge obligación de retención conforme a los artículos 25.2 LIRPF y 14 RIRPF. En caso de adquisición mortis causa con condición suspensiva (participación en beneficios de futura venta), el devengo se difiere hasta la extinción de la condición, momento en que se determinarán valor y tipo aplicable según artículos 24.3 LISDyD y 47.3 RLISD.
Hechos
El consultante adquiere por compra un inmueble propiedad de una persona física residente en territorio español. Dicho inmueble fue adquirido por la vendedora, mediante legado, con la condición de que, en caso de venta, entregaría una cantidad del precio a un no residente. Dicha vendedora tiene la condición de residente en España.
Cuestión planteada
Obligación por parte del consultante, en calidad de comprador, de retener el 5% del precio de venta.
Contestación
Tanto en el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo (BOE de 12 de marzo), como en el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el RD. 1776/2004, de 30 de julio (BOE de 5 de agosto), se recoge que en las transmisiones de inmuebles situados en territorio español por no residentes que operen sin establecimiento permanente, el adquirente está obligado a retener e ingresar el 5%, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente al no residente.
De conformidad con lo indicado en el párrafo anterior, la obligación de retención por parte del adquirente solo surgirá cuando el transmitente del inmueble tenga la condición de no residente en España.
Por lo tanto, siempre que efectivamente la vendedora tenga la condición de residente en España, el consultante no estará obligado a practicar la mencionada retención.
Por otra parte hay que señalar que el artículo 24.1 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre (BOE de 19 de diciembre), del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establece: “En las adquisiciones por causa de muerte…el impuesto se devengará el día del fallecimiento del causante…”
No obstante el apartado 3 del mismo artículo dispone: “toda adquisición de bienes cuya efectividad se halle suspendida por la existencia de una condición, un término, un fideicomiso o cualquier otra limitación, se entenderá realizada el día en que dichas limitaciones desaparezcan.”
En el mismo sentido se pronuncia el artículo 47.3 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aprobado por el Decreto Ley 1629/1991, de 8 de noviembre (BOE de 16 de noviembre), que además añade que “se atenderá a ese momento para determinar el valor de los bienes y los tipos de gravamen”.
La disposición hecha por la causante en el testamento, en virtud de la cual los herederos designados serán partícipes de los beneficios que se pudieran obtener mediante la venta del inmueble legado a su hermana, tiene la naturaleza de condición.
El Código Civil se refiere a la condición en su artículo 790 al disponer que “las disposiciones testamentarias, tanto a título universal como particular, podrán hacerse bajo condición” y el artículo 1.114 del mismo texto legal recoge que “en las obligaciones condicionales, la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición.”
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, los beneficios obtenidos por los herederos en el momento de la venta de la finca deberán tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el momento en que se cumpla la condición, es decir cuando se produzca la venta del inmueble, atendiendo al valor del mismo en dicho momento y con arreglo a los tipos de gravamen en vigor en dicha fecha.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRNR art. 14, TRLIRNR art. 25.2