La indemnización por deficiencias graves en la construcción genera ganancia patrimonial no susceptible de minoración del valor de adquisición. No procede rebajar la base de cálculo en futuras transmisiones mediante la consideración de esos importes como devolución del precio, ya que el valor de adquisición —conforme al artículo 35.1 LIRPF— se integra exclusivamente por el importe real de la adquisición y los gastos y tributos inherentes a ella, no por compensaciones patrimoniales derivadas de incumplimientos posteriores del vendedor.
Hechos
El matrimonio consultante adquirió su vivienda habitual en 2003. En ese mismo año interpusieron una demanda judicial contra la promotora reclamando daños y perjuicios por el retraso en la entrega y para subsanar defectos en la construcción no solucionables. Obtenida sentencia favorable, con fecha 19 de diciembre las partes firman un acuerdo transaccional por el que los consultantes perciben una indemnización de 50.000 euros, de los que 32.731 (según valoración pericial efectuada por un arquitecto) corresponden a las deficiencias (29.241 euros las graves y 3.490 euros las leves).
Cuestión planteada
Se pregunta sobre la posibilidad de considerar del importe correspondiente a las deficiencias graves como una devolución del precio de adquisición por entenderse que se ha cobrado de más, a la vista de los defectos graves no previstos en el plano inicial.
Contestación
El hecho de no encontrarse amparada la indemnización por supuesto alguno de no sujeción o de exención existente en la normativa vigente y su no calificación expresa como rendimientos nos conduce al ámbito de las ganancias y pérdidas patrimoniales.
La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
Por tanto, la totalidad de la indemnización percibida por los consultantes —y que se corresponde tanto con los perjuicios causados por deficiencias en la construcción como por los causados por el retraso en la entrega— comporta la incorporación de dinero al patrimonio de los consultantes dando lugar a la existencia de una ganancia patrimonial.
Respecto a la posibilidad de considerar la parte de la indemnización correspondiente a los perjuicios que ocasionan las deficiencias calificadas como graves en el informe pericial como una minoración del precio de adquisición (por lo que no procedería entonces su cómputo como ganancia patrimonial), la respuesta no puede ser otra que negativa, ya que el valor de adquisición —a efectos de futuras transmisiones— estará formado (tal como establece el artículo 35.1 de la Ley del Impuesto) “por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones”.
Lo que comunico a ustedes con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 33