Los rendimientos netos del arrendamiento de inmuebles se determinan inmueble por inmueble deduciendo gastos del artículo 23 LIRPF, pudiendo resultar negativos. Excepcionalmente, intereses de capitales ajenos y gastos de reparación/conservación tienen como límite el rendimiento íntegro del inmueble respectivo, siendo el exceso deducible en los cuatro años siguientes con idéntico límite. Posteriormente, se integran todos los rendimientos netos (positivos y negativos) para obtener la renta total derivada del patrimonio inmobiliario arrendado no afecto a actividad económica.
Hechos
El consultante es propietario de diversos inmuebles que tiene arrendados. Unos generan rendimientos netos positivos y otros negativos.
Cuestión planteada
Integración y compensación de los citados rendimientos netos.
Contestación
De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), “tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.
Para la determinación del rendimiento neto se deducirán de los rendimientos íntegros, inmueble por inmueble, los respectivos gastos deducibles, previstos en el artículo 23 de la citada Ley. Estos rendimientos netos pueden resultar negativos, excepto en el caso de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble en cuestión y los gastos de reparación y conservación del mismo, que tienen como límite, para cada inmueble, la cuantía del rendimiento íntegro derivado del mismo. El exceso podrá ser deducido en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.
A continuación se procederá a la suma de los rendimientos netos de todos los inmuebles arrendados, tanto positivos como negativos, cada uno con su signo, para determinar la renta total derivada de los inmuebles no afectos a actividades económicas arrendados o cedidos a terceros.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 22, 23 , 48