La fecha de adquisición de la finca se determina por el otorgamiento de escritura pública (art. 1.462 CC), momento en que se entiende entregada la cosa conforme a la teoría del título y modo. Respecto a la discrepancia entre la superficie declarada en obra nueva inicial y la realmente construida, la DGT no puede pronunciarse sobre la existencia física de los 156 m² en el momento de la adquisición (cuestión de hecho), correspondiendo al consultante acreditarla mediante los medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración será competencia de los órganos de comprobación tributaria conforme al art. 106 LGT.
Hechos
En el año 1985 los consultantes adquirieron una porción de terreno sobre la que existía una edificación de 156 m2. En la misma escritura pública de compraventa se efectuó la declaración de obra nueva, si bien por menor superficie construida de la real. El 12 de abril de 2005 se efectúa una ampliación de la declaración de obra nueva a los efectos de adecuar la superficie construida a la realidad. Dos meses después se procede a la enajenación de la finca.
Cuestión planteada
Fecha de adquisición de la finca.
Contestación
La fecha de adquisición de inmuebles se determinará conforme lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
Al haber sido adquiridos el solar y una edificación en él construida mediante escritura pública en la que, además de la compraventa, se documentó la declaración de obra nueva, se entenderá adquirida la propiedad al otorgarse la misma ya que ello equivale a la entrega, si de la misma escritura no resultare o se dedujera claramente lo contrario.
Ahora bien, según indican los consultantes, en la declaración de obra nueva inicial no se hizo constar la superficie realmente construida, que era superior a la declarada, efectuándose por una nueva declaración de obra nueva, de ampliación de la anteriormente declarada. La cuestión, por tanto, radica en determinar si en el momento de la adquisición de la finca existían ya esos 156 metros cuadrados construidos, lo que, al tratarse de una cuestión de hecho, este Centro Directivo no puede entrar a valorar, sino que serán los consultantes quienes deberán acreditar tal extremo. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 31, DT 9