**** La base de deducción por inversión en vivienda habitual se determina por las cantidades realmente satisfechas por el contribuyente en función de su participación en la titularidad del inmueble (50 % en este caso), no por su participación proporcional en el préstamo solidario (25 %). La deducción procede sobre la amortización del principal e intereses del crédito que financie específicamente su porción indivisa, siempre que constituya su residencia habitual y se cumplan los restantes requisitos del artículo 68 LIRPF. **
Hechos
La consultante adquiere junto con su pareja una vivienda que escrituran al cincuenta por 100, siendo su precio 150.000 euros. Para su financiación obtienen un préstamo, por importe de 177.000 euros, exigiendo la entidad financiera como garantía el que consten como titulares solidarios del préstamo, además, otras dos personas.
La consultante manifiesta que la totalidad de los pagos relacionados con el préstamo están siendo satisfechos únicamente por los dos titulares de la vivienda, señalando que tienen ingresos suficientes para ello.
Cuestión planteada
Determinación de la base de deducción por inversión en vivienda habitual: por las aportaciones reales satisfechas vinculadas con el préstamo que cubren el cincuenta por 100 de los pagos en función de su participación en la titularidad del bien o solo por el importe que representa el veinticinco por 100 del préstamo al ser cuatro los titulares solidarios del mismo.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º donde se contiene la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
Así mismo, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a adquirir una vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre en la consultante al adquirir la mitad indivisa de la vivienda y en su pareja, que adquiere la otra mitad. Constituyendo la residencia habitual de la consultante, esta podrá practicar la deducción en función de los importes que satisfaga en cada periodo impositivo por la adquisición de su participación indivisa, en los términos y condiciones que establece la normativa del Impuesto.
El emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios tanto la consultante (A) como su pareja (B) y otras dos personas más (C y D), sin mayor concreción, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por todos ellos por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin y de la forma en que cada uno responde respecto del préstamo. Los cuatro figuran como deudores por partes iguales.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. La acreditación de que la consultante ingresa, en la cuenta conjunta asociada al préstamo hipotecario, el 50 por 100 de cada uno de los importes a satisfacer no supone la acreditación de que éste se haya convertido en prestatario de la mitad del mismo. Para poder considerar, a efectos de deducción, que el consultante satisface el 50 por 100 de cada uno de los pagos se le debería considerar prestatario en la equivalente proporción y, por tanto, se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
De no existir una novación del préstamo en los términos indicados, y teniendo el préstamo bancario como único objetivo cubrir parte de los costes de adquisición de la vivienda, la consultante únicamente tendrá derecho a aplicar la deducción, en calidad de propietario, por la cuarta parte de las cantidades que en cada momento se satisfagan relacionados con éste, es decir, por la participación que le corresponde en dicho préstamo; siempre que acredite su pago. En principio, si satisficiera, además, un 25 por 100 adicional, hasta alcanzar el 50 por 100 de los pagos por el préstamo, no puede considerarse que por ello tuviera derecho a la deducción, creándose un crédito a su favor, del que serían deudores aquellos que no llegaron a satisfacer los pagos correspondientes a su participación ideal en el préstamo.
No obstante lo anterior, se consideraría con derecho a deducción, por la cantidad que representa éste exceso del 25 por 100 sobre su participación ideal, alcanzando así a la totalidad de las cantidades que tendentes a satisfacer la deuda que por su parte indivisa de la vivienda le corresponde, si acreditase que le entregaron en préstamo, en éste caso, C y D la mitad del capital concedido a cada uno de ellos por la entidad financiera al otorgamiento del préstamo (el 25 por ciento de la totalidad de dicho préstamo), pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo. Con carácter general, al reintegrarle a cada uno de ellos el citado préstamo podrá la consultante beneficiarse de la deducción, pues está abonando cantidades para la adquisición de su vivienda habitual.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De ésta manera, la consultante tendría derecho a la deducción, respecto del préstamo que le han concedido C y D, a medida que satisfaga la deuda contraída con estos para cubrir el pago de parte del 50 por 100 que ostenta sobre del pleno dominio mediante ingresos en la cuenta asociada a la hipoteca y de titularidad conjunta de todos ellos.
Por último, en el presente caso, se observa que el principal del préstamo hipotecario (170.000 euros) excede en más de un doce por ciento al precio de escritura de la vivienda (150.000 euros). Si la cuantía del préstamo excediera de la parte del coste de adquisición, con derecho a deducción, que viene a financiar, el importe de dicho exceso no dará derecho a la deducción en la cuota del Impuesto. En consecuencia, las cuotas de amortización del préstamo no podrían disfrutar en su totalidad de los beneficios fiscales que sobre la cuota establece la normativa del Impuesto. La consultante deberá desglosar de cada cuota de amortización satisfecha (principal + intereses) la parte que corresponde al pago pendiente del valor de adquisición de la vivienda (precio + gastos + tributos) y la parte que corresponde a cualquier otro fin. Este reparto debe hacerse proporcionalmente al importe de cada una de estas partidas sobre el importe total del préstamo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º