La enajenación de la vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial (art. 33.1 LIRPF) calculada como diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, ambos actualizados según coeficientes de la Ley de Presupuestos. En supuestos de autopromoción, la DGT considera fecha de adquisición la de terminación de obras (acreditada por escritura de declaración de obra nueva o prueba alternativa conforme al art. 106 LGT), no la de inicio de construcción. El valor de adquisición incluye coste de construcción, mejoras y gastos inherentes (excluidos intereses), minorado por amortizaciones fiscales; el valor de transmisión será el importe real (o valor de mercado si superior), reducido por gastos y tributos de enajenación incluido IBI.
Hechos
El consultante reside en una vivienda que no es de su propiedad. Además tiene una vivienda de su propiedad que autopromovió desde 1964 a 1967 y que alquila.
Cuestión planteada
Tributación en caso de enajenación de la vivienda de su propiedad.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la venta de la vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición, que se calcularán en la forma prevista en los artículo 35 y 36 de la Ley del Impuesto.
El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Este valor se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose, en todo caso la amortización mínima.
Este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado vigente en el momento en que se efectúe la transmisión.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se efectúe, siempre que no resulte inferior al normal de mercado en cuyo caso prevalecerá éste. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión en cuanto resulten satisfechos por el consultante, entre los que se encuentran el Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
La disposición transitoria novena de la Ley 35/2006 establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
En el presente caso, estamos ante un supuesto de “autopromoción”, al ser el propio contribuyente quién encarga la construcción de su vivienda. En estos casos, el criterio interpretativo de este Centro Directivo es considerar como fecha de adquisición la de terminación de las obras. A estos efectos, se tomará como tal la de la escritura de declaración de obra nueva, salvo que se acredite, por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, que la finalización de las obras se produjo con anterioridad a la fecha de dicha escritura.
Por lo que respecta a los medios de prueba habrá de ajustarse a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria (BOE del 18): ”En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, (…)”, siendo competencia de los órganos de comprobación e inspección de la Administración Tributaria la valoración de las pruebas aportadas.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
Si como parece desprenderse de los términos de la consulta, la vivienda fue adquirida en el año 1967, estará no sujeta la ganancia patrimonial generada hasta el 19 de enero de 2006, calculada en la forma anteriormente indicada. La ganancia patrimonial generada desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de la transmisión de la vivienda se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF 35/2006, Arts. 33, 34, 35 49 y DT9ª.