La cesión de derechos derivados de un contrato privado de compraventa de inmueble en construcción (previo a la entrega y transmisión de dominio) constituye prestación de servicios sujeta a IVA conforme al artículo 11.1 LIVA, al no configurar entrega de bien. La sociedad cedente, como mercantil, ostenta automáticamente la condición de empresario (art. 5.1.b LIVA), quedando la operación sujeta al impuesto a título oneroso en el desarrollo de actividad empresarial, sin perjuicio de las exenciones específicas que pudieran resultar de aplicación según la naturaleza de los derechos cedidos y la categorización posterior del cesionario.
Hechos
La sociedad consultante suscribió un contrato de compra de un inmueble en construcción a una promotora y se plantea transmitir los derechos de compra del inmueble a una persona física.
Cuestión planteada
Tributación de la operación anterior.
Contestación
1.- El escrito de consulta no ofrece suficiente información sobre los detalles de la operación llevada a cabo, pero del texto de la consulta se deduce que el supuesto de hecho planteado es el siguiente:
Una sociedad promotora formaliza la venta de un inmueble en construcción en documento privado con la sociedad consultante, que resulta ser la adquirente. Se entiende que no se otorga escritura pública hasta la fecha en que se produzca la entrega de los inmuebles. La sociedad consultante, con la que se ha celebrado el contrato privado, va a ceder sus derechos sobre los citados inmuebles a terceras personas.
En el caso planteado, el cedente (la entidad consultante) no tiene la condición de propietario del inmueble, pues en nuestro sistema jurídico la adquisición de la propiedad está condicionada a un doble requisito: la concurrencia del título, contrato de compraventa, que sí ha tenido lugar, y el modo o entrega del bien que, por el contrario, aún no se ha producido.
Por tanto, no se trata de la transmisión de un inmueble, sino de los derechos que ostenta el cedente frente a la entidad promotora, a consecuencia de la celebración del contrato privado de compraventa del referido inmueble.
De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”
El apartado dos, letra a) del citado artículo 4 determina que se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional a las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.
La letra b) del apartado uno del artículo 5 de la Ley del impuesto, presume la condición de empresario o profesional, en todo caso, a las sociedades mercantiles. La sociedad consultante, al ser una sociedad mercantil, tendrá la calificación de empresario o profesional a efectos del impuesto.
Por su parte, en el artículo 11, apartado uno de la Ley 37/1992, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entiende por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
Por tanto, la operación objeto de consulta, por la que la entidad consultante cede a terceros sus derechos sobre la compra de determinados inmuebles constituye una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 4.Uno antes transcrito.
Dado que en la Ley 37/1992 no existe ninguna exención aplicable al supuesto de consulta, la entidad consultante deberá repercutir el impuesto por las cesiones de derechos que realice a terceros, con independencia de que se trate de empresarios o profesionales o personas físicas que carezcan de esta consideración.
2.- La base imponible del impuesto se regula en el artículo 78, apartado uno, de la Ley de la siguiente manera:
“La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas".
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo anterior, la base imponible de la cesión de derechos estará constituida por la contraprestación que satisfaga el adquirente a la sociedad consultante como consecuencia de la citada transmisión de los derechos de compra sobre el inmueble.
3.- En lo que se refiere al tipo impositivo aplicable a dichas operaciones, de acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
En el artículo 91 no se encuentra ningún apartado en el que se recojan operaciones tales como las señaladas en el escrito de consulta, por lo que el tipo impositivo aplicable a esta operación será el general del impuesto.
4.- Por último, cabe señalar que la no sujeción de la operación de transmisión de los derechos de compraventa de los inmuebles objeto de consulta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados conlleva la posibilidad de tributación por la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la escritura pública en la que se documente dicha operación. Sin embargo, en el escrito de consulta no se menciona que la transmisión se formalice en escritura pública. Por tanto, si efectivamente la transmisión de los derechos sobre los inmuebles en construcción no se formaliza en escritura pública, no procederá tributación alguna por la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales.
5.-Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 11, 78 -Uno y 90-Uno