La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 41 RIRPF) es aplicable cuando el importe total obtenido en la enajenación se destina a adquirir nueva vivienda habitual en plazo de dos años (o se satisface el precio de vivienda adquirida en los dos años anteriores). Si la reinversión es parcial, la exención opera proporcionalmente sobre la ganancia: solo se excluye la parte correspondiente al importe efectivamente reinvertido. El incumplimiento de condiciones somete a gravamen la ganancia no exenta, requiriendo declaración-liquidación complementaria.
Hechos
El consultante adquirirá una nueva vivienda habitual, satisfaciendo parte de su importe con fondos propios y el resto lo financiará mediante préstamo hipotecario. Posteriormente vendería su actual vivienda habitual, siempre dentro de los dos años siguientes al momento en que dejare de tener dicho carácter de habitual, y destinaría el importe total que obtuviera (inferior a las inversiones en la nueva) a cancelar el préstamo hipotecario que grava la nueva y el resto a reponer parte de los recursos propios utilizados en su adquisición.
Cuestión planteada
Exención total o parcial de la ganancial patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual, al destinar parte del importe total obtenido a reponer cantidades ya satisfechas por su nueva vivienda habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se desarrolla en el artículo 41 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual establece:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 55.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
La consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, teniendo tal consideración la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
De acuerdo con lo anterior, y en el presente caso, hay que señalar que uno de los requisitos exigidos conforme con lo dispuesto en el artículo 41 es el de destinar el importe total obtenido a satisfacer cantidades pendientes de pago de la nueva vivienda habitual en el momento de la transmisión.
Por tanto, de destinar la totalidad del importe que obtuviera por la venta de su actual vivienda habitual a atender cantidades pendientes de pago por la adquisición de su nueva vivienda habitual, la totalidad de la ganancia patrimonial que se generara en la venta podría gozar de exención.
Según manifiesta, parte del importe que obtuviera lo destinaría a cancelar en su totalidad el préstamo hipotecario que grava la nueva vivienda y el resto a reponer recursos propios utilizados en su adquisición. De proceder así, únicamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que se corresponda con la parte que del importe obtenido en la venta se destine al primer fin indicado. Es decir, con carácter general, el importe obtenido habrá de destinarse a reducir el capital o cuotas de amortización pendientes de pago de la financiación ajena utilizada en la adquisición de la nueva vivienda o a satisfacer otros costes pendientes de pago o que surjan vinculados con la adquisición de dicha vivienda. Las cantidades que de dicho importe se destinen a reponer fondos ya dispuestos no darán motivo a practicar la exención. Constituyendo, por tanto, un supuesto de reinversión parcial.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 38; RIRPF RD 439/2007, Art. 41