La ampliación de la consulta vinculante V1715-25 no altera la conclusión precedente: la transmisión de las naves industriales destinadas a demolición para desarrollo urbanístico queda excluida de la exención del artículo 20.Uno.20º LTP/AJD (terrenos no edificables), puesto que concurren edificaciones sujetas y no exentas al impuesto cuya entrega se realiza conjuntamente con el terreno. La sustitución del instrumento de planificación (modificación puntual del PGOU por Plan de Reforma Interior) no altera la calificación tributaria de la operación ni la aplicabilidad de la cláusula de exclusión del apartado b) del precepto.
Hechos
La consultante es una entidad mercantil que va a transmitir a otra entidad mercantil varias naves industriales que se localizan en diversas fincas dentro de un mismo sector urbanístico de suelo urbano no consolidado. No obstante, para el desarrollo urbanístico de dicho sector se va a realizar un Plan de Reforma Interior (PERI) para su reestructuración íntegra, con el establecimiento de nuevos viales, espacios libres, equipamientos y parcelas con la finalidad de que el uso actual de dicho sector (industrial) se convierta en uso residencial, junto con los servicios terciaros y empresariales establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana correspondiente. Para ello será necesaria la aprobación del correspondiente Proyecto de Reparcelación y la aprobación del Proyecto de Urbanización del ámbito. La entidad adquirente será la que realice, tras la adquisición de las naves, la nueva urbanización de las fincas, previa demolición de las naves, y edificará posteriormente un hotel en las mismas.
Cuestión planteada
Ampliación de la contestación vinculante de 23 de septiembre de 2025, consulta V1715-25, como consecuencia de un cambio en la información aportada inicialmente. En particular, que el nuevo desarrollo urbanístico que va a realizarse no se instrumenta mediante un Plan de Reforma Interior sino mediante la modificación puntual de elementos del Plan General de Ordenación Urbana en condiciones y con consecuencias equivalentes.
Contestación
1.- En la contestación vinculante de 23 de septiembre de 2025, consulta V1715-25, este Centro directivo le puso de manifiesto a la entidad consultante lo siguiente:
«(…)
3.- En relación con la posible aplicación de la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del Impuesto a la transmisión de los inmuebles objeto de consulta, debe señalarse que dicho artículo establece la exención de las siguientes operaciones:
“20º. Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
(…)
b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al Impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas”.
En consecuencia, en la medida en que las fincas que van a transmitirse existen edificaciones (las naves objeto de consulta) que van a ser objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística, y cuya entrega, según lo expuesto en el apartado anterior de esta contestación, se encontrará sujeta y no exenta del Impuesto, cabe concluir que tampoco resultaría de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992.
(…)”.
En el supuesto objeto de consulta, resulta conveniente señalar que, según manifiesta la entidad consultante, lo que va a transmitir son varias naves industriales que serán objeto de demolición por la entidad adquirente tras la adquisición de las mismas y con carácter previo, en su caso, a la realización de una nueva urbanización y posterior construcción de un hotel.
En estas circunstancias, en la medida en que la entidad consultante va a transmitir varias naves industriales que, en su caso, serán demolidas por la entidad adquirente de las mismas con carácter previo a una nueva urbanización, no resultará de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.22º de la Ley del Impuesto.
No obstante lo anterior, de la información aportada en relación con el supuesto objeto de consulta, parece inferirse que las parcelas en las que están situadas las naves se encuentran incluidas en una propuesta de actuación de transformación urbanística de reforma interior, que se realizará mediante la tramitación del correspondiente Plan Especial de Reforma Interior, sin que en la fecha de transmisión se hayan iniciado las nuevas obras de urbanización sobre dichos terrenos.
A estos efectos, tal y como ha manifestado este Centro directivo en la contestación vinculante de 9 de julio de 2025, consulta V1266-25, un Plan de Reforma Interior comprende aquellas actuaciones en suelo urbano que tienen por objeto una nueva ordenación urbanística en un ámbito por causa de obsolescencia de los servicios, degradación del entorno, necesidad de modificar los usos existentes o análogas que hagan necesaria la reforma o renovación de la urbanización del ámbito.
En este sentido, en determinadas supuestos excepcionales, cuando para que una finca previamente urbanizada obtenga nuevamente la condición de edificable sea necesario acometer un nuevo proceso urbanístico y cuyas obras materiales aún no se hubieran iniciado en el momento de su transmisión, es criterio de este Centro directivo que su entrega, cuando esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, estará exenta en aplicación del referido artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992.
En efecto, en la contestación vinculante de 23 de junio de 2020, a consulta número V2059-20, en el que el plan urbanístico en el que se hallaban enclavados unos terrenos objeto de consulta que fue declarado nulo en virtud de sentencia judicial, habiendo sido confirmada dicha nulidad mediante sentencia del Tribunal Supremo, se señaló que si para obtener de nuevo la condición de edificables, unos terrenos previamente urbanizados tenían que ser objeto de una nueva urbanización derivada de la referida nulidad, los mismos no se considerarán urbanizados a efectos de la aplicación de la exención.
La misma conclusión se estableció en la contestación vinculante de 5 de mayo de 2022, consulta V0986-22, en relación con la transmisión de unos terrenos que se encontraban ya urbanizados y estaban enclavados en el ámbito de un Plan General de Ordenación Urbana que había sido objeto de una Modificación Puntual que, aunque no alteraba la clasificación del suelo, suponía la necesidad de acometer un conjunto de obras de urbanización con base en un nuevo Proyecto de Urbanización, sin cuya ejecución los terrenos transmitidos no podrían ser de nuevo edificables.
En consecuencia, en el supuesto objeto de consulta, en la medida en que, a falta de otros elementos de prueba, parece deducirse que para que las fincas objeto de consulta obtengan de nuevo la condición de edificables será necesaria la ejecución de un nuevo proceso urbanizador, tal y como señala la consultante, y sin que a estos efectos se hayan iniciado materialmente las nuevas obras de urbanización, su entrega estará sujeta, pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
En otro caso, si la finca conforme a los criterios reproducidos en el punto anterior de esta contestación tiene la consideración de un solar edificable, urbanizado o en curso de urbanización, su entrega estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, según lo dispuesto en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del Impuesto.
(…)».
Según manifiesta la entidad consultante, finalmente, el nuevo proceso urbanizador necesario para que los terrenos objeto de consulta obtengan la condición de edificables no va a ejecutarse mediante un Plan de Reforma Interior (PERI) sino que consistirá en una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en el que se encuentran las parcelas.
Según se infiere de la información aportada, esta modificación del PGOU, al igual que el PERI previsto originalmente, tiene por objeto ejecutar unas nuevas obras de transformación urbanística en el sector en el que se encuentran las parcelas objeto de consulta que permitan su reestructuración íntegra, con el establecimiento de nuevos viales, espacios libres, equipamientos y parcelas con la finalidad de que el uso actual de dicho sector (industrial) se convierta en uso residencial y, en última instancia, que las parcelas vuelvan a adquirir la condición de edificables.
En estas circunstancias, las mismas conclusiones relativas a la posible aplicación de la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del Impuesto puestas de manifiesto en la referida contestación vinculante a consulta V1715-25 cabría alcanzar bajo este supuesto de modificación urbanística objeto de consulta, en la medida en que tiene, a los efectos que interesan, las mismas consecuencias que un PERI.
Por lo tanto, en la medida en que, a falta de otros elementos de prueba, parece deducirse que para que las fincas objeto de consulta obtengan de nuevo la condición de edificables será necesaria la ejecución de un nuevo proceso urbanizador, tal y como señala la consultante, y sin que a estos efectos se hayan iniciado materialmente las nuevas obras de urbanización, su entrega estará sujeta, pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
En otro caso, si los terrenos tuvieran la consideración de edificables, urbanizados o en curso de urbanización, su entrega estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, según lo dispuesto en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del Impuesto.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 20-Uno-20º