La transmisión de fincas y cesión de contratos de compraventa generan ganancias patrimoniales sujetas a IRPF conforme al artículo 31 TRLIRPF. Cuando el elemento se adquirió antes de 31.12.1994 y no está afecto a actividades económicas, la ganancia resultante es susceptible de reducción mediante la Disposición Transitoria Novena, que remite a las reglas 2.ª y 4.ª de la DT Octava de la Ley 18/1991: aplicación de coeficiente reductor del 11,11% por año de permanencia que exceda de dos años (contados desde adquisición hasta 31.12.1996), con exención total si el período acumulado supera diez años. En caso de mejoras, éstas se valoran de forma separada con período de permanencia desde su fecha de realización.
Hechos
El consultante transmite dos fincas. Según la escritura pública aportada las fechas de adquisición son respectivamente 11/12/86 y el 10/02/1998. Asimismo, firma, con el adquirente de las fincas, un contrato privado de compraventa de un local cediendo posteriormente el contrato de compraventa a un tercero.
Cuestión planteada
Aplicación de la Disposición Transitoria Novena del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
Tanto la transmisión de las fincas como la cesión del contrato de compraventa producen ganancias o pérdidas patrimoniales según lo dispuesto en el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo –en adelante TRLIRPF–. La cuantificación de la ganancia o pérdida patrimonial se realizará conforme a lo dispuesto en los artículos 31 y siguientes del mismo cuerpo legal.
La ganancia patrimonial, calculada de acuerdo a los mencionados preceptos, podrá ser objeto de reducción en los términos previstos en la disposición transitoria novena del TRLIRPF, que a estos efectos establece:
“Las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994, se reducirán de acuerdo con lo establecido en la regla 2.ª y 4.ª del apartado 2 de la disposición transitoria octava de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”.
Por su parte, las mencionadas reglas determinan lo siguiente:
"2ª) En el caso de incrementos de patrimonio irregulares, su importe se reducirá de la siguiente manera:
a) Se tomará como período de permanencia en el patrimonio del sujeto pasivo el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso
Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se tomará como período de permanencia de éstas en el patrimonio del sujeto pasivo el número de años que medie entre la fecha en que se hubiesen realizado y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.
b) Si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen bienes inmuebles, derechos sobre los mismos o valores de las entidades comprendidas en el artículo 108 de la Ley 24/ 1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, con excepción de las acciones o participaciones representativas del capital social o patrimonio de las Sociedades o Fondos de Inversión Inmobiliaria, el incremento patrimonial se reducirá en un 11,11 por 100 por cada año de permanencia de los señalados en la letra anterior que exceda de dos.
c) Estarán no sujetos los incrementos de patrimonio derivados de elementos patrimoniales que a 31 de diciembre de 1996 y en función de lo señalado en las letras b), c) y d) anteriores tuviesen un período de permanencia, tal y como éste se define en la letra a), superior a diez, cinco y ocho años, respectivamente.
4ª) Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo a efectos de la aplicación de lo dispuesto en las reglas 2ª) y 3ª) anteriores".
La mencionada disposición será de aplicación a la ganancia patrimonial correspondiente a la transmisión de la finca adquirida el 11 de diciembre de 1986. No se aplicará a la ganancia patrimonial derivada de la finca adquirida en el año 1998, ni a la obtenida por la cesión del contrato privado de compraventa en la medida en que estamos ante la transmisión de bienes y derechos adquiridos con posterioridad a 31 de diciembre de 1994.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. DT 9