La exención por reinversión en vivienda habitual es aplicable en la medida en que el importe total obtenido en la venta (minorado del principal pendiente del préstamo relativo a la vivienda enajenada) se destine a satisfacer el precio pendiente de pago de la nueva vivienda adquirida dentro de los dos años anteriores a la transmisión. No son computables a estos efectos las cantidades destinadas a amortizar el préstamo de la nueva vivienda ni aquellas que repongan fondos ya invertidos. El plazo para la reinversión es de dos años desde la transmisión, pudiendo realizarse de forma sucesiva.
Hechos
El consultante vende su vivienda habitual en septiembre de 2006, por la que obtiene una ganancia patrimonial, y traslada su residencia a otra que adquirió en febrero de 2005 financiada, en parte, mediante préstamo hipotecario. Desea acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, destinando el importe obtenido a cubrir pagos ya realizados y a amortizar anticipadamente el préstamo con el que financia la nueva habitual.
Cuestión planteada
Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en función de la cuantía que del importe total obtenido en la venta pudiera destinar a reponer fondos ya invertidos, cubriendo las cantidades que ha ido satisfaciendo por la adquisición de su nueva vivienda habitual, entre febrero de 2005 y septiembre de 2006, tanto al vendedor como al banco por la amortización del préstamo.
Posibilidad de acogerse a la exención en función de la cuantía que destine desde la venta -septiembre de 2006- a amortizar el préstamo hipotecario con el que financia la nueva vivienda.
Plazo máximo para invertir el total importe obtenido y beneficiarse de la exención por reinversión.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el momento de presentación de la consulta, sin que su contenido se vea modificado por la aprobación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, TRLIRPF (BOE de 10 de marzo), en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF (BOE de 4 de agosto), en los siguientes términos:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
(…)”.
En consecuencia, el contribuyente podrá exonerar el total de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de su vivienda habitual siempre que el total importe obtenido lo reinvierta en su nueva vivienda habitual, la cual habrá de adquirir dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a la fecha en que se efectúa la transmisión. De invertir en construcción, la adquisición jurídica de la vivienda ha de producirse dentro de ese mismo plazo.
En el presente caso, habiendo adquirido, la que va a constituir su nueva vivienda habitual, dentro de los dos años previos a la fecha de transmisión, la exención por reinversión podrá aplicarse en función del importe que del total obtenido destine a satisfacer el precio pendiente de pago de la nueva vivienda. Por tanto, de aplicar los fondos obtenidos a reponer ahorros previamente invertidos en la adquisición de la nueva (tanto satisfechos al vendedor como al banco en razón del préstamo hipotecario), la ganancia patrimonial generada quedará sujeta y no exenta de tributación.
Sí podrá acogerse a la exención en función de la cuantía que del total importe obtenido destine a amortizar el préstamo que grava la nueva vivienda habitual hasta que se cumplan los dos años desde la transmisión de la vivienda, en septiembre de 2008.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 39-1, 39.-2
TRLIRPF RDLg 3/2004 Art.36