La deducción por inversión en vivienda habitual (art. 69.1 TRLIRPF) es aplicable a las cantidades satisfechas para la adquisición de la residencia habitual, incluyendo los gastos de financiación ajena (amortización, intereses y gastos derivados). La norma no limita la procedencia de la financiación ni las garantías exigidas, de modo que el préstamo hipotecario puede garantizarse con otro inmueble del contribuyente sin perjuicio de la deducibilidad, siempre que las cantidades desembolsadas se destinen efectivamente a la adquisición de la vivienda habitual y se respeten los límites máximos anuales (9.015 euros) y la regla de prohibición de deducción concurrente por sucesivas adquisiciones.
Hechos
El consultante desea hipotecar, en 2006, su actual vivienda habitual con el fin de financiar la construcción de la que será su próxima residencia habitual una vez finalice su construcción, prevista para dentro de un año.
Cuestión planteada
Posibilidad de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas vinculadas con el préstamo hipotecario sobre otro inmueble.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el momento de presentación de la consulta, sin que su contenido se vea modificado por la aprobación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 69.1 y 79 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (TRLIRPF) aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), desarrollándose en los artículos 53 a 57 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto).
Conforme al artículo 69.1.1º, la deducción se aplicará sobre las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. La base máxima de deducción estará constituida, con el límite de 9.015,18 euros anuales (9.015 euros anuales a partir del año 2007 conforme al artículo 68.1.1º.a) de la LIRPF), por las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma.
Respecto de la financiación ajena la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a su procedencia y las garantías que hayan sido exigidas para su concesión. Por lo tanto, esta podrá consistir en otra vivienda propiedad del contribuyente.
La construcción de vivienda habitual se asimila a su adquisición, conforme al apartado 1 del artículo 54 del RIRPF, en aquellos casos en los que “el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión”.
Respecto de las posibles deducciones que pudiera practicar por la adquisición de la nueva vivienda habitual (en construcción), el consultante habrá de tener en consideración lo dispuesto en el punto 2º del artículo 69.1 del TRLIRPF (artículo 68.1.2º de la LIRPF a partir de 2007):
“Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión”.
De acuerdo con lo anterior, y con los demás requisitos establecidos en la normativa del Impuesto, el consultante podrá deducirse por las cantidades que satisfaga vinculadas con el préstamo siempre que en su totalidad se destine a financiar la adquisición de la vivienda, en otro caso podrá hacerlo, tan solo, en la parte proporcional que a tal inversión corresponda. El importe del préstamo es deducible a medida que se va amortizando.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.