La exención por reinversión en vivienda habitual exige que la adquisición de la nueva vivienda se realice en el plazo máximo de dos años desde la venta de la precedente (artículo 39.2 RIRPF). Cuando la nueva vivienda está en construcción, ésta se asimila a efectos de deducción por adquisición, pero el plazo de dos años se refiere al momento en que se adquiere (contrata) la construcción, no a su finalización; la finalización de la obra debe producirse dentro de cuatro años desde el inicio de la inversión (artículo 54.1 RIRPF), requisito independiente que no extiende el plazo de reinversión.
Hechos
El consultante transmite, por traslado de domicilio a otra localidad por motivos de trabajo, la vivienda en la que reside desde hace menos de tres años. Irá reinvirtiendo el importe obtenido en su transmisión, en la construcción de su futura vivienda habitual, sobre la que ha firmado un contrato privado de compra poco antes de vender aquella. En la fecha en que se ha comprometido la constructora a entregar la vivienda habrán transcurrido dos años y cinco meses desde la venta de su anterior vivienda.
Cuestión planteada
Si el plazo máximo en el que ha de adquirir la nueva vivienda habitual hoy en construcción, para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, es de dos o cuatro años desde la venta de la precedente vivienda habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se desarrolla en el artículo 39 del Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF (BOE de 4 de agosto), el cual, en referencia a la consulta planteada, establece:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
(…).
La consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 39.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 del mismo, teniendo tal consideración la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Respecto de la transmitida, para poder aplicar la exención por reinversión es necesario que la vivienda tuviera la condición de habitual en el momento de la venta, requiriendo, por tanto, que en dicha fecha constituya la residencia habitual del transmitente.
Por otra parte, el artículo 54.1 del RIRPF asimila a la adquisición de vivienda, a los solos efectos de la deducción por adquisición de vivienda, su construcción, siempre que ésta finalice en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.
Por tanto, para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, materializando la reinversión en construcción de la futura vivienda habitual, es necesario, conforme lo dispuesto en el artículo 39 del RIRPF, que dicha vivienda sea adquirida jurídicamente en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción.
Dicha adquisición se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.
De acuerdo con lo anterior, en el presente caso cabe señalar:
El contribuyente manifiesta que cambia de localidad de residencia por motivos de trabajo, cabiendo entender, en principio y sin entrar a valorarlo, que la vivienda en la que venía residiendo no pierde la consideración de vivienda habitual a efectos de consolidar las deducciones que por su adquisición pudiera haber practicado, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 53.1 del RIRPF.
Para poder acogerse a la exención, en el supuesto que la transmitida tuviera la consideración de habitual –como parece suceder en este caso-, es necesario, en primer lugar, que dicha vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente hasta el momento de su venta (18 de noviembre de 2005), dado que de otra forma ésta habría perdido, en esa fecha, la calificación de vivienda habitual requerida; no siendo de aplicación, en definitiva, la exención por reinversión.
De tener la consideración de habitual en la ficha indicada, el consultante podrá exonerar el total de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de su anterior vivienda habitual siempre que reinvierta el total importe obtenido en la construcción de su futura vivienda habitual cuya adquisición jurídica ha de producirse en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a dicha transmisión.
De no adquirir la nueva vivienda habitual en el plazo indicado, el contribuyente perderá el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada, debiendo proceder conforme dispone el artículo 39.4 del Reglamento.
La exención estará en función de las cantidades reinvertidas dentro del plazo señalado. Si la reinversión fuese parcial, es decir, si transcurrido el plazo de dos años desde la venta –y adquirida la nueva vivienda- restara importe sin reinvertir, la ganancia patrimonial que se corresponda con dicho importe no reinvertido quedará sometida a gravamen, en los términos contenidos en el artículo 39.3 del RIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39, 53-1; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 69-1-3º