La deducción por inversión en vivienda habitual no resulta aplicable a la vivienda arrendada durante más de doce meses desde su adquisición, pues requiere habitación efectiva y permanente dentro del plazo de doce meses posterior a la adquisición. Únicamente cuando el contribuyente traslade su residencia habitual al inmueble y lo ocupe efectivamente como tal podrá iniciar el cómputo de la deducción (desde ese momento), siempre que se consolide como vivienda habitual durante tres años consecutivos. Respecto al préstamo hipotecario: mientras la vivienda se destina al arrendamiento, las cuotas de amortización son deducibles como gasto inmobiliario de capital; al convertirse en vivienda habitual, las cuotas de amortización satisfechas desde ese momento integran la base de cálculo de la deducción por inversión (no deducibles adicionalmente como gasto).
Hechos
El consultante adquirirá en 2006 una vivienda mediante un préstamo hipotecario. La arrendará durante los tres primeros años desde su adquisición. Posteriormente, trasladará a ella su residencia habitual convirtiéndola en vivienda habitual.
Cuestión planteada
1. Al ocupar la vivienda habiendo transcurrido más de doce meses desde su adquisición, tras ser destinada a otros usos, que posibilidad tiene de acogerse a la deducción por inversión en vivienda habitual y desde cuando, y de deducirse por las cantidades satisfechas por amortización de préstamo hipotecario desde el momento que traslada su residencia habitual a dicha vivienda.
2. Consideración como gasto deducible, de los rendimientos íntegros de capital inmobiliario, las cuotas de amortización que satisfaga del préstamo con el que se financia la adquisición de la vivienda arrendada.
Contestación
1. La deducción por adquisición de vivienda habitual se recoge, actualmente, en los artículos 69.1 y 79 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), desarrollándose en los artículos 53 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
En desarrollo del artículo 69.1.3º del TRLIRPF, el artículo 53 del Reglamento del Impuesto dispone que “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.” Añadiendo en su apartado 2 que “para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.”
En el presente caso, el consultante adquiere utilizando financiación ajena, una vivienda con la intención inicial de arrendarla. Posteriormente, prevé trasladar (transcurridos tres años, aproximadamente) su residencia con carácter habitual y permanente a dicho inmueble, configurándose así, desde entonces, en su vivienda habitual.
La deducción por adquisición de vivienda habitual es de aplicación en tanto que el inmueble que se adquiere, o, en su caso, se rehabilita o se construye, tenga la inmediata finalidad de constituirse en la residencia habitual del contribuyente, tras su procedente adquisición, o finalización de la rehabilitación o construcción, en los términos contenidos en el Impuesto. Si no es así, en ningún caso podrá entenderse deducibles las cantidades que el contribuyente satisfaga por tales motivos.
De obrar así, será, únicamente, a partir del momento en el cual el citado inmueble se ocupe por el contribuyente con la intención de habitarlo efectivamente y con carácter de permanencia cuando éste pueda ser calificado como vivienda habitual, consideración que se consolidará por el transcurso como residencia habitual del mismo durante, al menos, tres años, conforme dispone el artículo 53.1 del RIRPF. Pudiendo practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual a partir del momento en el que iniciare su ocupación con el objeto de residir en ella de forma habitual.
De trasladar el contribuyente su residencia habitual a un inmueble que ya viniera integrando su patrimonio a título de propietario podrán ser de aplicación, a efectos de deducción por las cantidades financiadas pendientes de pago, los porcentajes de deducción incrementados a que hace referencia el artículo 69.1.1º.b) del TRLIRPF. En cualquier caso, el inicio del plazo de dos años, al que hace referencia dicho precepto, para la aplicación de los citados porcentajes, coincidirá con el momento de adquisición del inmueble; no pudiendo iniciarse, en ningún caso, en cualquier otra fecha posterior. Para aplicar éstos porcentajes habrán de cumplirse los requisitos contenidos en el artículo 55.1.1º del RIRPF. Por tanto, con posterioridad a los dos años desde la adquisición podría aplicar, de cumplir los requisitos reglamentarios, el porcentaje de deducción incrementado del 13,40 por ciento, y con el mismo criterio, con carácter general, contemplará los porcentajes aprobados para el tramo autonómico o complementario.
2. Respecto del arrendamiento del inmueble cabe señalar que el artículo 21.1.a) del TRLIRPF establece que de los rendimientos íntegros de capital inmobiliario, que se deriven del arrendamiento de los bienes inmuebles de titularidad del contribuyente, serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Entre estos cita expresamente “los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, (…) del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.”
Por tanto, el consultante a partir de que arriende la vivienda, y en relación con el préstamo que financia su adquisición, podrá deducirse de los rendimientos íntegros que obtenga por ello, únicamente, los intereses que integran cada una de las cuotas de amortización así como el resto de los gastos satisfechos con ocasión del préstamo que financia la adquisición del inmueble, y no la totalidad de las cuotas de amortización como cuestiona en su escrito.
No obstante, deberá observarse lo dispuesto en el último párrafo del artículo 21.1.b) el cual dispone que “el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53-1; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 21-1, 69-1-2º