La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF) requiere que la totalidad del importe obtenido en la transmisión se destine efectivamente a financiar la adquisición de la nueva vivienda habitual. En el supuesto a), la financiación mediante préstamo hipotecario impide la aplicación de la exención al no existir reinversión del precio de venta. En el supuesto b), la exención es plenamente aplicable si el importe de la transmisión se utiliza íntegramente para pagar la nueva vivienda; la posterior obtención de un préstamo hipotecario garantizado con la misma vivienda y destinado a otros fines no afecta la exención ya constituida.
Hechos
El consultante se plantea la posibilidad de vender su actual vivienda habitual que adquirió por 120.000€ y financió con un préstamo hipotecario que ha amortizado en su integridad y adquirir una nueva vivienda habitual cuyo precio de adquisición será igual al precio de transmisión de su actual vivienda habitual, 240.000€.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la exención total por reinversión en los siguientes casos:
a) La compra de la nueva vivienda habitual se financiará con un préstamo hipotecario.
b) El consultante satisfará el precio de la nueva vivienda con el importe obtenido por la transmisión de la actual vivienda habitual y posteriormente obtendrá un préstamo hipotecario cuya garantía estará constituida por la nueva vivienda habitual y cuyo importe destinará a otros fines.
Contestación
La regulación de la exención por reinversión en vivienda habitual se contiene en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (B.O.E. de 29 de noviembre) que es objeto de desarrollo por parte del artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto).
De conformidad con los citados artículos, si el consultante financia la adquisición de su nueva vivienda habitual no será aplicable la exención por reinversión pues no habrá existido reinversión. El precio de esta nueva vivienda se habrá satisfecho con el importe obtenido con el préstamo hipotecario.
Si en cambio, el consultante destina la totalidad del importe obtenido en la transmisión de su actual vivienda habitual en satisfacer el precio de adquisición de su nueva vivienda habitual, entonces estará reinvirtiendo dicho importe en la adquisición de una nueva vivienda habitual y por tanto si será aplicable la exención. La obtención posterior de un préstamo cuya garantía hipotecaria sea la vivienda y que se destinará a fines distintos de la adquisición de la vivienda en nada perjudica la exención.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 39; LIRPF 35/2006, Art.38