Sí existe obligación de retención sobre rentas de arrendamiento de inmuebles urbanos conforme al art. 58.e RIS, con tipo del 19% sobre la base íntegra de la renta (sin minoración por gastos), salvo que concurra alguna excepción del art. 59.i RIS (arrendamientos de vivienda para empleados, rentas ≤900€ anuales, arrendador con epígrafe IAE del grupo 861 sin cuota cero, o arrendamiento financiero). La obligación recae sobre quien satisfaga la renta, independientemente de su condición jurídica.
Hechos
La consultante suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad A. En virtud de este contrato, la consultante, arrendataria, arrienda las viviendas Y y Z de un edificio. En el expositivo de este contrato la consultante manifiesta que las viviendas se utilizarán por la propia arrendataria como oficinas.
El contrato tiene una duración de dos años prorrogables, siendo la renta anual distribuida en doce mensualidades, pagaderas mensualmente. La arrendataria librará cada mes un recibo/ factura a cargo de la arrendadora.
Cuestión planteada
1. ¿Existe obligación de la consultante de practicar retención por las facturas que se libren por la arrendadora?
2. ¿Qué tipo de retención habría que aplicar?
3. ¿Cuál sería la base de la retención?
Contestación
El artículo 60 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (RIS), aprobado por el Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio, dispone que:
“1. Estarán obligados a retener o ingresar a cuenta cuando satisfagan o abonen rentas de las previstas en el artículo 58 de este Reglamento:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de bienes y de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente.
(…)”.
El artículo 58 del RIS, según redacción establecida por el Real Decreto 1576/2006, de 22 de diciembre, con efectos de 1 de enero de 2007, establece que:
“1. Deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al perceptor, respecto de:
(….)
e) Las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas.
(…)
Por su parte, el artículo 59 del RIS, establece determinadas excepciones a la obligación de retener y de ingresar a cuenta, al señalar que:
“No existirá obligación de retener ni de ingresar a cuenta respecto de:
(….)
i) Los rendimientos procedentes del arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos en los siguientes supuestos:
1.º Cuando se trate de arrendamientos de vivienda por empresas para sus empleados.
2.º Cuando la renta satisfecha por el arrendatario a un mismo arrendador no supere los 900 euros anuales.
3.º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.
4.º Cuando los rendimientos deriven de los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el apartado 1 de la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito, en cuanto tengan por objeto bienes inmuebles urbanos.
(…)”.
En consecuencia, la consultante deberá practicar retención por el arrendamiento de las oficinas de referencia, salvo que la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero. Esta circunstancia deberá ser acreditada por el arrendador.
En cuanto al nacimiento de la obligación de retener, el artículo 63.1 del RIS establece: “1. Con carácter general, las obligaciones de retener y de ingresar a cuenta nacerán en el momento de la exigibilidad de las rentas, dinerarias o en especie, sujetas a retención o ingreso a cuenta, respectivamente, o en el de su pago o entrega si es anterior.
En particular, se entenderán exigibles los intereses en las fechas de vencimiento señaladas en la escritura o contrato para su liquidación o cobro, o cuando de otra forma se reconozcan en cuenta, aun cuando el perceptor no reclame su cobro o los rendimientos se acumulen al principal de la operación, y los dividendos en la fecha establecida en el acuerdo de distribución o a partir del día siguiente al de su adopción a falta de la determinación de la citada fecha.”
En consecuencia, la consultante está obligada a practicar retención por cada una de los pagos realizados a la arrendadora, documentados en los recibos/ facturas que se libren por la arrendadora.
2. El artículo 62.1 del RIS dispone: “ 1. Con carácter general, constituirá la base para el cálculo de la obligación de retener la contraprestación íntegra exigible o satisfecha.”
En consecuencia, la base de la retención estará constituida por el importe de cada una de las mensualidades satisfechas a la arrendadora por la consultante.
En cuanto al tipo de retención el artículo 64 del RIS, en la redacción dada por el Real Decreto 1576/2006, de 22 de diciembre, con efectos de 1 de enero de 2007, dispone: “El porcentaje de retención o ingreso a cuenta será el siguiente: a) Con carácter general, el 18 por ciento.”
Por tanto, en el caso que se plantea en la consulta, el tipo de retención a aplicar será del 18 por ciento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIS, RD 1777/2004, de 30 de julio. Artículos 58,62 y 64