Los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos en noviembre y diciembre de 2018 están sometidos a retención conforme al artículo 75 del RD 439/2007, salvo que concurra alguna de las excepciones del artículo 75.3.g) (arrendamiento de vivienda a empleados, rentas inferiores a 900 euros anuales, o actividad profesional clasificada en grupo 861 IAE sin cuota). La obligación de retener recae sobre el arrendatario obligado a retener según artículo 76.1 RD 439/2007 (personas jurídicas, entidades, contribuyentes que ejerzan actividades económicas). En caso de que el arrendatario no sea obligado a retener, no procede practicar retención sobre dichas rentas, independientemente del ejercicio fiscal en que se devenguen.
Hechos
El consultante arrendó en noviembre de 2018 un local comercial con la intención de iniciar una actividad económica. Para ello, era necesario acondicionar el local, por lo que no se dió de alta en el I.A.E hasta febrero de 2019, iniciando su actividad una vez que dicho local estaba listo para ello.
Cuestión planteada
Si debe practicar retención sobre las rentas derivadas del arrendamiento de noviembre y diciembre de 2018.
Contestación
En desarrollo del artículo 99 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) en adelante LIRPF, el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación:
“Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento”.
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en la letra g) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:
“1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.”
Ahora bien, para que este sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos resulte operativo, se hace necesaria la existencia de un obligado a retener que satisfaga los rendimientos, lo que nos lleva al artículo 76.1 del mismo Reglamento, donde se establece lo siguiente:
“Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
(...)”.
Por tanto, el arrendatario, en cuanto tenga la condición de sujeto obligado a retener de acuerdo a lo establecido en el artículo 76.1 del Reglamento del Impuesto, estaría obligado a practicar retención sobre los rendimientos correspondientes al arrendamiento de la vivienda que satisfaga al arrendador, salvo que resultase aplicable alguno de los supuestos de exoneración del artículo 75.3.g) del Reglamento del Impuesto.
En consecuencia, en el caso planteado, en el que el arrendatario es una persona física, que no tiene la consideración de contribuyente que ejerza actividades económicas habida cuenta de que no había iniciado la actividad económica, en los meses de noviembre y diciembre de 2018, no debe practicar retención sobre las rentas correspondientes al arrendamiento de dichos meses. No obstante, conviene señalar que una vez que inicie la actividad económica, el consultante arrendatario tendrá la consideración de contribuyente que ejerce actividades económicas y dado que va a satisfacer la renta derivada del arrendamiento en el ejercicio de dicha actividad, considerando que no resulta aplicable ninguno de los supuestos previstos en el artículo 75.3.g) del RIRPF, deberá practicar retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sobre los rendimientos derivados del arrendamiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006. Artículo 99