La exención de ganancia patrimonial por transmisión de vivienda habitual (art. 33.4.b) LIRPF) es aplicable solo proporcionalmente a las áreas efectivamente habitadas de forma privada durante tres años continuados previos a la venta. La parte de la vivienda arrendada durante ese período, o cuyo arrendamiento no se resolvió hace al menos tres años, genera ganancia imponible, incluso si el contribuyente cumple el requisito de edad (mayor de 65) o dependencia grave.
Hechos
El consultante, mayor de 65 años, está interesado en transmitir su vivienda habitual. Parte de la vivienda ha estado arrendada a una sociedad, que la ha destinado a las actividades propias de su objeto social. El contrato fue suscrito el 1 de enero de 2006, con una duración de un año prorrogable por periodos anuales por voluntad de ambas partes. El arrendamiento ha sido resuelto, al parecer, hace un año.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la exención de la ganancia patrimonial prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4.b) del citado artículo 33, estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia grave o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
El concepto de vivienda habitual viene recogido en el artículo 54.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), según el cual “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Cumpliéndose estos requisitos, la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente estaría exenta del impuesto.
Ahora bien, en el caso consultado, al haberse cedido en arrendamiento parte de la vivienda y no haber transcurrido, al menos, tres años de residencia continuada en esa parte de la vivienda desde la fecha de la resolución del mismo, solo la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda a las partes de la vivienda y zonas comunes que han sido utilizadas ininterrumpidamente de forma privada estará exenta del impuesto. Es decir, no estará exenta la ganancia patrimonial que corresponda a las zonas que, habiendo sido objeto de arrendamiento, no han sido habitadas por el consultante, al menos, durante los tres años siguientes a la fecha de la resolución del contrato de arrendamiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 33; RIRPF RD 439/2007, Art. 54