La amortización del inmueble arrendado en el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario se determina aplicando el 3% anual sobre la base mayor entre el coste de adquisición satisfecho (excluido suelo, incluyendo gastos inherentes de adquisición) y el valor catastral de la construcción. Cuando el valor del suelo no conste segregado, se prorratea el coste de adquisición conforme a los valores catastrales del IBI. No integra coste de adquisición la pérdida de valor del solar posterior a su adquisición.
Hechos
El consultante es propietario de un inmueble destinado al arrendamiento y que fue adquirido a través de una cooperativa de viviendas.
Cuestión planteada
Forma de cálculo de la amortización para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.
Contestación
El artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
(…).”
Por tanto, para el cálculo del gasto por amortización de un inmueble arrendado se aplicará el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.
Por último, en relación con el coste de adquisición satisfecho, se debe precisar que no se incluirá en el mismo la supuesta pérdida de valor del solar producida desde su adquisición por la cooperativa.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 23.