La transmisión de vivienda habitual genera ganancia patrimonial sujeta a IRPF. La exención del artículo 33.4.b) LIRPF se aplica exclusivamente a mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa/gran dependencia, sin condición de plazo en la donación. En caso de venta, procede alternativamente la exención por reinversión en vivienda habitual conforme al artículo 38 LIRPF y artículo 41 RIRPF, condicionada a que el importe se reinvierta en adquisición de nueva vivienda habitual dentro del plazo reglamentariamente establecido (el documento remite al apartado 3 del artículo 41 RIRPF para su determinación exacta). Ambas exenciones son incompatibles entre sí y requieren cumplimiento de condiciones específicas según la naturaleza de la operación.
Hechos
El consultante de 88 años de edad, está casado en segundas nupcias en régimen de separación de bienes, y es propietario de una vivienda en Madrid, que fue adquirida en 1973, en régimen de gananciales con su primera esposa, que falleció el 3 de noviembre de 1983, y recibiendo cada uno de sus 8 hijos, 1/48 avas partes de la propiedad. Posteriormente, el 29 de marzo de 1996, el propietario renuncia al usufructo a favor de los hijos. Por ello, actualmente el consultante posee 32/48 avas partes de la propiedad, y cada uno de los hijos 2/48 avas partes.
La vivienda en cuestión, ha sido la vivienda habitual del consultante hasta el 13 de mayo de 2016, en que el matrimonio se traslada a Mollet del Vallés (Barcelona), por motivos de salud, ya que el consultante necesita moverse en silla de ruedas, y su mujer padece parkinson, y es en esa localidad donde residen las dos hijas de la mujer, que son quienes se ocupan de sus cuidados. Además, dada la evolución de la enfermedad de la mujer, la edad del consultante y sus problemas físicos, y que la vivienda tiene tres pisos y 4 tramos de escaleras, se hace inviable para el matrimonio continuar viviendo en ella. Por lo anterior, el consultante desea donar a sus ocho hijos por partes iguales, su parte de propiedad de la vivienda.
Cuestión planteada
- Si está exenta la ganancia patrimonial con motivo de dicha donación, en la parte que le corresponde de la propiedad, en virtud del artículo 33.4.b) de la LIRPF, y en caso afirmativo, solicita que se aclare cuál es el plazo máximo en el que se debería producir la donación.
- Se solicita aclaración para los mismos puntos, si en vez de donación, lo que se realiza es una venta.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1.
El artículo 33.4.b) de la LIRPF, establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.
Por otro lado, la exención por reinversión en vivienda habitual se recoge en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo objeto de desarrollo reglamentario en el artículo 41 Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, que la configura de la siguiente forma:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
2. (…)
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…).
(…).
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
(….).”.
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de tres años”. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:
“3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
No obstante al respecto de ambas exenciones, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque sea compartido del inmueble (consultas 1867-00, de 14 de octubre, V0845-06, de 4 de mayo, y V1278-06, de 30 de junio). Por lo tanto, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultará de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, en el caso de que se trate de su vivienda habitual.
Cuestión distinta es el supuesto en que el contribuyente ostente el pleno dominio de su vivienda habitual y decide transmitir dicho pleno dominio o la nuda propiedad de la vivienda, en cuyo caso, a la ganancia patrimonial obtenida por dicha transmisión le podrá resultar de aplicación dichas exenciones, siempre que se cumplan los restantes requisitos legales (Consultas V2423-07, de 14 de noviembre, o V1256-08, de 16 de junio).
En este caso, en el escrito de consulta, se especifica que el consultante ha renunciado al usufructo de la vivienda objeto de consulta a favor de los hijos, y, por tanto, no ostenta el pleno dominio de su vivienda habitual.
Por tanto, la ganancia patrimonial obtenida por el consultante, por la donación de la nuda propiedad de la vivienda objeto de consulta, a favor de sus ocho hijos, no estará exenta del Impuesto en virtud del artículo 33.4.b) de la LIRPF, así como tampoco estaría exenta del Impuesto en virtud del artículo 38 de la LIRPF, la ganancia patrimonial obtenida en el caso de que el consultante llevara a cabo la venta de dicha vivienda, y reinvirtiera total o parcialmente el importe obtenido con dicha venta, en otra vivienda habitual, y ello con independencia de que se cumplieran en su caso el resto de los requisitos exigidos en la norma.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Art. 33.4.b)