El IVA soportado en la adquisición de inmuebles destinados parcialmente a venta exenta a particulares es deducible conforme al régimen general del artículo 104 LIVA, aplicando prorrata anual sobre la base del cociente entre entregas sujetas no exentas (numerador) y entregas totales realizadas (denominador). La exención de las operaciones de venta a particulares no permite renuncia, por lo que determina obligatoriamente la minoración proporcional del derecho de deducción del IVA soportado en la cadena de adquisición del inmueble, con aplicación sistemática de ese porcentaje a todas las cuotas soportadas en cada período de liquidación.
Hechos
La consultante se dedica a la promoción inmobiliaria de terrenos y de edificaciones. En el ejercicio de dicha actividad, en ocasiones transmite a particulares inmuebles adquiridos en operaciones por las que se soportó el Impuesto.
Cuestión planteada
Deducibilidad del Impuesto soportado por la adquisición de inmuebles que se destinan a su venta a particulares.
Contestación
1.- De la escueta información disponible, parece deducirse que la consultante adquiere edificaciones en operaciones sujetas y no exentas del Impuesto y, al menos una parte de las mismas, las destina posteriormente a su venta a particulares en operaciones sujetas pero exentas del citado tributo.
Bajo este planteamiento, la entidad consultante podrá deducir el Impuesto soportado por las citadas adquisiciones con arreglo a los requisitos y limitaciones establecidos por el Capítulo I del Título VIII de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29).
En particular, habrá de tener en cuenta las siguientes limitaciones:
1º La realización simultánea de operaciones que originan el derecho a la deducción (entregas de inmuebles sujetas y no exentas) y aquéllas que no lo originan (entregas de inmuebles sujetas pero exentas por tener por destinatarios a particulares que no pueden solicitar la renuncia a dicha exención), determina la obligación de calcular un porcentaje de prorrata conforme a lo establecido por el artículo 104 de la Ley 37/1992:
“Artículo 104. La prorrata general.
Uno. En los casos de aplicación de la regla de prorrata general, sólo será deducible el Impuesto soportado en cada período de liquidación en el porcentaje que resulte de lo dispuesto en el apartado dos siguiente.
Para la aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior no se computarán en el Impuesto soportado las cuotas que no sean deducibles en virtud de lo dispuesto en los artículos 95 y 96 de esta Ley.
Dos. El porcentaje de deducción a que se refiere el apartado anterior se determinará multiplicando por cien el resultante de una fracción en la que figuren:
1º. En el numerador, el importe total, determinado para cada año natural, de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que originen el derecho a la deducción, realizadas por el sujeto pasivo en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional o, en su caso, en el sector diferenciado que corresponda.
2º. En el denominador, el importe total, determinado para el mismo período de tiempo, de las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por el sujeto pasivo en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional o, en su caso, en el sector diferenciado que corresponda, incluidas aquéllas que no originen el derecho a deducir.
(…)”.
2º El porcentaje de prorrata calculado según lo indicado en el apartado 1º anterior, deberá aplicarse, en su sistema general, sobre el total Impuesto soportado por la consultante en sus adquisiciones de inmuebles.
No obstante, cuando el montante total de las cuotas deducibles en un año natural por aplicación de dicho sistema general exceda en un 20 por ciento del que resultaría por aplicación de la regla de prorrata especial, el artículo 103.dos.2º de la Ley 37/1992 dispone la obligatoriedad de aplicar esta última conforme a lo establecido por el artículo 106, precepto que señala lo siguiente:
“Artículo 106. La prorrata especial.
Uno. El ejercicio del derecho a deducir en la prorrata especial se ajustará a las siguientes reglas:
1ª. Las cuotas impositivas soportadas en la adquisición o importación de bienes o servicios utilizados exclusivamente en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción podrán deducirse íntegramente.
2ª. Las cuotas impositivas soportadas en la adquisición o importación de bienes o servicios utilizados exclusivamente en la realización de operaciones que no originen el derecho a deducir no podrán ser objeto de deducción.
3ª. Las cuotas impositivas soportadas en la adquisición o importación de bienes o servicios utilizados sólo en parte en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción podrán ser deducidas en la proporción resultante de aplicar al importe global de las mismas el porcentaje a que se refiere el artículo 104, apartados Dos y siguientes.
(…)”.
3º En el supuesto de que la consultante realice adquisiciones de inmuebles en operaciones sujetas y exentas del Impuesto, no podrá solicitar la renuncia al transmitente en los términos que establece el artículo 20.dos de la Ley 37/1992, cuando tales inmuebles, en función de su destino previsible, vayan a ser destinados a una operación de venta a un particular.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 104