La transmisión de un inmueble genera ganancia patrimonial regulada por el artículo 33 LIRPF, calculada por diferencia entre valor de adquisición y transmisión. El valor de adquisición incluye el importe real de compra más inversiones, mejoras y gastos inherentes (art. 35.1), actualizado mediante coeficientes de actualización patrimonial para bienes inmuebles (art. 35.2). El valor de transmisión es el precio efectivamente satisfecho, prevaleciendo el valor de mercado si fuera superior (art. 35.3). La ganancia patrimonial resultante tributa según la escala progresiva del IRPF, sin aplicación de exención en transmisión de vivienda habitual cuando la transmisión sea posterior al 31 de diciembre de 2014.
Hechos
El consultante es propietario desde 1996 de un inmueble que constituye su vivienda habitual. La adquisición de dicho inmueble se financió a través de un préstamo hipotecario que fue posteriormente ampliado como consecuencia del proceso de separación matrimonial con su cónyuge. En 2012 ha transmitido el inmueble destinando la mayor parte del importe obtenido a la cancelación del préstamo hipotecario que lo grava.
Cuestión planteada
Tributación de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión del inmueble.
Contestación
En primer lugar, debemos precisar que supondremos que el inmueble transmitido ha sido propiedad del consultante con carácter privativo desde su adquisición en 1996 hasta su transmisión en 2012.
El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
De acuerdo con esta configuración, la venta de la vivienda dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.
Respecto al valor de adquisición, éste se define en el artículo 35, apartados 1 y 2, de la Ley del Impuesto en los siguientes términos:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
(…)”
El valor de transmisión se define en el apartado 3 del artículo 35 de la LIRPF en los siguientes términos:
“3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Al respecto, debemos precisar que conforme a lo dispuesto anteriormente, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente, sin que proceda minorar de dicho importe el préstamo hipotecario pendiente que gravaba la vivienda transmitida.
Al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial sujeta al Impuesto, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, al ser 2012 el periodo en el que se produjo dicha transmisión.
Por último, resta por indicar que al tratarse de la transmisión de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida podría excluirse de gravamen en el supuesto de reinversión en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en los términos previstos en el artículo 38 de la LIRPF y 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 a 39.