La sustitución de un préstamo hipotecario por otro no interrumpe el derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, sino que constituye una modificación de las condiciones de financiación. La base de deducción incluye tanto las cuotas de amortización del nuevo préstamo (en la parte destinada a cancelar el anterior) como los intereses devengados y la parte proporcional de los gastos de constitución del nuevo préstamo, siempre que se destine efectivamente a la amortización del préstamo sustituido y se cumplan los restantes requisitos legales.
Hechos
El consultante titular de un préstamo hipotecario destinado exclusivamente a la adquisición de su vivienda habitual desde 1997 quiso realizar en 2004 una ampliación del citado préstamo, sin embargo el Banco no realizó su ampliación, sino que cancelándolo en su totalidad concedió un segundo préstamo hipotecario de mayor importe con la misma garantía hipotecaria.
Cuestión planteada
Si las cantidades satisfechas mensualmente por capital e intereses del nuevo préstamo como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca forman parte de la base de deducción por inversión en vivienda.
Contestación
El artículo 68.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, al regular la deducción por inversión en vivienda habitual establece, dentro de su apartado 1º, que la base de la deducción “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Así, la base de deducción estará formada por las cantidades satisfechas, por cualquier concepto, relacionadas con la adquisición. Podrá formarse, además de con el propio coste de la vivienda, con el importe de los tributos y gastos que origine su adquisición (impuestos directos e indirectos, registro, notario, etc.) y los gastos derivados de la financiación ajena obtenida para atender los anteriores pagos (tasación, constitución de hipoteca, intereses, etc.).
Conforme a lo anterior, cuando la adquisición de la vivienda habitual se realiza con financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando el préstamo destinado a la adquisición.
En el caso de que se sustituya un préstamo hipotecario por otro no cabe entender que en ese momento finaliza la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de deducción en la cuota, sino que se produce la simple modificación de las condiciones de financiación inicialmente pactadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por ello, tanto las cuotas de amortización del nuevo préstamo hipotecario, en la parte destinada a la cancelación del anterior, y sus correspondientes intereses junto con la parte proporcional de los gastos de constitución del nuevo préstamo, darán derecho a deducción por adquisición de vivienda habitual, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
Por tanto, si éste fuera su caso, la parte de las cuotas mensuales, por amortización e intereses, del nuevo préstamo hipotecario que proporcionalmente corresponda a la cancelación del anterior, en la medida que este se destinó exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, serían susceptibles de formar parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan.
Igualmente, por lo que se refiere a los gastos ocasionados por el cambio de préstamo hipotecario, serían susceptibles de formar parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan tanto los gastos generados en la cancelación del préstamo originario, como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte que financia la vivienda.
Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso constando como garantía los mismos bienes, sin continuidad entre ambos. De ser así, habrá que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho o la imposibilidad de acogerse a la deducción por inversión en vivienda habitual por el nuevo proceso de financiación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68-1-1º