La amortización del inmueble arrendado por una sociedad patrimonial es deducible en el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario conforme a los artículos 20 y 21 del TRLIRPF (aplicables por remisión del artículo 61.3.a) del TRLIS), siendo la cuota máxima anual el 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral (excluido suelo), sin exceder los rendimientos íntegros. La característica de bien usado del inmueble no impide la deducción, siempre que la amortización responda a depreciación efectiva según lo reglamentariamente establecido. No aplica el artículo 2.4 RIS (régimen general de amortización acelerada), sino la regulación específica de rendimientos del capital inmobiliario.
Hechos
La entidad consultante es una sociedad patrimonial que cuenta como único activo con un inmueble de carácter industrial adquirido con más de 10 años de antigüedad que lo tiene alquilado, y no cumple los requisitos recogidos en el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del IRPF para tener la consideración de actividad económica.
Cuestión planteada
Si al ser un bien usado, se puede amortizar dicho inmueble de acuerdo con el artículo 2.4 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades.
Contestación
El texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula en el capítulo VI de su título VII, artículos 61 a 63, el régimen especial de las sociedades patrimoniales. La característica fundamental de este régimen, como señala el artículo 61.3.a), reside en que las entidades obligadas a tributar en él deben cuantificar la base imponible según lo dispuesto en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, con ciertas especialidades.
De acuerdo con dicha regulación, las rentas procedentes del arrendamiento del inmueble, con arreglo a los datos de la consultante, han de calificarse como rendimiento del capital inmobiliario. No pueden considerarse como rendimiento de una actividad económica, ya que, de conformidad con lo indicado en consulta, no cumple las condiciones exigidas por el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (TRLIRPF), aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo.
La cuantificación del rendimiento se realizará conforme a lo dispuesto en los artículos 20 y 21 del TRLIRPF. En materia de gastos deducibles, a los efectos que aquí interesan, el artículo 21.1 establece:
“1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:
(…)
b)Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el tres por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, será igualmente deducible en concepto de depreciación, con el límite de los rendimientos íntegros, la parte proporcional del valor de adquisición satisfecho, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
No obstante, el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros.”
Por su parte, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, en desarrollo del precepto anterior establece, respecto a los gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario, que:
“1.Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
2.Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a)Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
(…)”
En consecuencia, las rentas obtenidas por la entidad consultante del inmueble indicado en la consulta, tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario y, por lo tanto, en virtud de lo dispuesto en el artículo 21.1.b) del TRLIRPF y del artículo 13 del RIRPF, en el caso de arrendamiento de inmuebles el porcentaje máximo de amortización deducible no puede exceder del 3%. No resultando aplicable en este caso los criterios de amortización para bienes usados establecido en el apartado 4 del artículo 2 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades aprobado por Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg. Art. 61