Ambos cónyuges pueden practicar independientemente la deducción por inversión en vivienda habitual con una base máxima anual de 9.015 euros cada uno, siempre que se cumplan los requisitos de residencia efectiva y permanente. En caso de construcción, el plazo máximo para finalización es de cuatro años desde el inicio de la inversión (cómputo desde el primer desembolso deducible), con obligación de ocupación efectiva de la vivienda en los doce meses posteriores a su terminación. La deducción se practica conforme se amortiza el principal e intereses del préstamo hipotecario, incluyendo coberturas de riesgo de tipo de interés variable.
Hechos
La consultante y su marido, casados en régimen de gananciales, han iniciado en 2007 la construcción de la futura vivienda habitual de ambos, financiándola mediante dos préstamos: uno personal (de 24.000 euros) y otro hipotecario obtenido mediante la ampliación (en 60.000 euros) de uno preexistente que viene financiando otro inmueble propiedad de ambos.
La actual residencia habitual de ambos la constituye un inmueble privativo del marido, por el cual este practicó la deducción por inversión en vivienda habitual hasta el ejercicio 1999.
Cuestión planteada
Posibilidad de practicar la deducción por ambos préstamos. Base máxima de deducción anual para cada uno de los cónyuges.
Plazo para finalizar la construcción de la vivienda.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
Así mismo, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: “La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
A efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual, conforme con el artículo 55.1.1º del RIRPF, a la adquisición de vivienda habitual se asimila su construcción cuando “el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión”. En estos casos, se requiere que la vivienda sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses contados a partir de la fecha de terminación de las obras.
El inicio de la inversión, según el criterio mantenido por este Centro Directivo, procede computarlo a partir de la fecha en la que se satisface la primera cantidad por la que se practica la deducción por inversión en vivienda habitual o, en su caso, por cualquier importe que el contribuyente entregue procedente del saldo de la cuenta vivienda abierta por él mismo. Así se viene manifestando reiteradamente en consultas tales como DGT 1410-02, DGT 0055-03 o DGT 1592-04. El plazo de cuatro años para finalizar las obras admite ampliación en determinados supuestos, de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF, no pudiendo- exceder, en caso alguno, de otros cuatro años más.
La fecha de terminación de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En ausencia de prueba se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva.
El cónyuge de la consultante, al haber practicado deducciones por la adquisición de una anterior vivienda habitual, podrá iniciar la deducción por la nueva habitual una vez cumpla con lo requerido en el primer párrafo del artículo 68.1.2º de la Ley del Impuesto, que dispone:
“2.º Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.”
Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, forma en que esta se forma -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la garantía puede estar constituida sobre otro inmueble propiedad de los contribuyentes, y destinarse el capital prestado a financiar, además, otros bienes, como sucede en este caso con el préstamo hipotecario.
En cuanto a la cuantía satisfecha por la construcción y adquisición de la futura vivienda habitual procedente de financiación ajena, la inversión se entenderá realizada en la medida en que el contribuyente vaya devolviendo el principal y abone los correspondientes intereses y demás gastos inherentes a la misma, practicando la deducción en función de los pagos efectuados en cada ejercicio.
Respecto del préstamo hipotecario que ha sido objeto de ampliación para financiar, entre otras, la nueva vivienda, indicar que no será susceptible de formar parte de la base de deducción la totalidad de cada anualidad y gastos inherentes satisfechos sino, únicamente, lo será en la misma proporción que represente el importe que de éste sea destinado a adquirir la vivienda sobre la suma del principal vivo del préstamo en el momento de su ampliación más la cuantía de dicha ampliación.
En este sentido, señalar que en el contrato de préstamo de referencia existirá un deudor, la consultante y su cónyuge, y un acreedor, la entidad financiera. En dicho contrato, el deudor se compromete a la devolución de la totalidad de la cantidad prestada por el acreedor sin que quepa evaluar el montante individualizado de deuda respecto de las diversas cosas que, con el mismo, ha financiado el deudor. Cabría decir que, cada pago que el deudor efectúa a la entidad viene a cubrir una parte alícuota de cada bien financiado con el préstamo sobre la totalidad del mismo. Sin que quepa atribuir, a efectos tributarios, la totalidad del pago de una determinada anualidad a la reducción de la deuda concreta de solo alguna de las cosas financiadas con él.
Por otra parte, habrá de considerar la situación patrimonial de cada contribuyente conforme con lo dispuesto en el artículo 70 de la LIRPF, que dispone:
“1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación el comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.
2. A estos efectos, no se computarán los incrementos o disminuciones de valor experimentados durante el período impositivo por los elementos patrimoniales que al final del mismo sigan formando parte del patrimonio del contribuyente.”
En definitiva, cada cónyuge podrá integrar en su base de deducción por inversión en vivienda habitual, con el límite de 9.015 euros anuales por declaración, el 50 por ciento -participación indivisa en la sociedad de gananciales- de las cantidades satisfechas para amortizar cada uno de los dos prestamos, personal e hipotecario, en la medida que hayan sido destinados a adquirir la vivienda habitual. Además, el marido solo podrá comenzar a practicar la deducción, como se ha señalado, una vez las cantidades que invierta superen a las invertidas en las anteriores habituales, en la medida que hubiesen sido objeto de deducción.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y 2º ; RIRPF RD 439/2007, Art. 54.1 y 55.1