La comisión de intermediación satisfecha a la inmobiliaria en operación de compraventa frustrada no constituye pérdida patrimonial no derivada de transmisiones, sino gasto de consumo asociado a la prestación de servicios de intermediación. Aunque las arras o señales perdidas sí generan pérdida patrimonial integrable en base imponible general, los honorarios del intermediario quedan excluidos del cómputo de pérdidas patrimoniales por aplicación del artículo 33.5.b LIRPF, sin posibilidad de deducción fiscal.
Hechos
Expone la consultante: "Cuando se suscriben unas arras penitenciales para la compra de un inmueble y el comprador decide desistir de la compra pierde las arras penitenciales, teniendo éstas consideración de pérdida patrimonial no derivada de la transmisión de elementos patrimoniales. Mi duda es la siguiente, si en dicho proceso de compra ha actuado como intermediario una inmobiliaria, la cual ha percibido por dicha intermediación una comisión, el hecho de que el comprador desista de la operación no supone el reintegro de la inmobiliaria al comprador de la totalidad de la comisión de compra, si no solo de una parte ya que la otra parte la inmobiliaria se la queda en concepto de mediación por desistimiento".
Cuestión planteada
Si el "pago de la comisión de intermediación también tendrá consideración de pérdida patrimonial no derivada de transmisiones patrimoniales al estar estrictamente vinculada con el desistimiento de la compra".
Contestación
La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, artículo que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
Con este concepto, esta Dirección general viene manteniendo el criterio (consultas V2424-06, V1266-07 y V-0598-08, entre otras) que la pérdida de arras o señal (indemnización o compensación desde la posición del vendedor) constituye una variación en el valor del patrimonio del contribuyente (pérdida patrimonial) que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, pérdida patrimonial que, desde su consideración como renta general, procederá integrar en la base imponible general (artículos 45 y 48 de la Ley del Impuesto).
Cuestión distinta son los honorarios satisfechos a la inmobiliaria interviniente en la operación de compraventa frustrada. Para su análisis se hace preciso acudir al apartado 5 del mismo artículo 33 antes citado, donde se establece que “no se computarán como pérdidas patrimoniales las siguientes:
a) Las no justificadas.
b) Las debidas al consumo.
c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades.
d) Las debidas a pérdidas en el juego obtenidas en el período impositivo que excedan de las ganancias obtenidas en el juego en el mismo período.
En ningún caso se computarán las pérdidas derivadas de la participación en los juegos a que se refiere la disposición adicional trigésima tercera de esta Ley.
e) (…)”.
Desde esta consideración legal de las pérdidas patrimoniales, el pago de los honorarios satisfechos al intermediario (inmobiliaria) se configura como un supuesto de aplicación de renta al consumo del contribuyente, pues supone un pago por la prestación de servicios de aquella (la inmobiliaria) por su labor de intermediación en la compraventa frustrada, por lo que no puede efectuarse su cómputo como pérdida patrimonial.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, art. 33