El saldo de la cuenta vivienda (depósitos preacrimoniales) puede aplicarse a la amortización del préstamo hipotecario sin pérdida de las deducciones por inversión en vivienda habitual practicadas (art. 68.1.1º LIRPF). La aportación voluntaria de la vivienda privativa a la sociedad de gananciales genera adquisición del 50% para el cónyuge aportante, manteniéndose la deducibilidad de los depósitos efectuados en la cuenta con anterioridad al matrimonio, siempre que concurran los requisitos del art. 68 LIRPF para cada período en que se materializó la inversión.
Hechos
La consultante posee una cuenta ahorro vivienda abierta el 25-10-2007, habiendo hecho aportaciones a la misma en los años 2007, 2008 y 2009, y habiendo practicado deducción por las aportaciones del 2007 y 2008. El 3-9-2009 contrajo matrimonio en régimen de sociedad legal de gananciales. Su marido es propietario de una vivienda con préstamo hipotecario aún por pagar. Esta vivienda la adquirió en enero de 2005, pasando a residir en la misma desde febrero de 2005. La consultante tiene su residencia en la citada vivienda desde febrero de 2008. De cara al año 2010 se plantean que el marido aporte la vivienda y el préstamo hipotecario pendiente a la sociedad legal de gananciales.
Cuestión planteada
Si puede emplear el saldo de su cuenta vivienda en cancelar parte del préstamo hipotecario, sin perder por ello las deducciones que ha practicado por los depósitos efectuados en la cuenta vivienda.
Contestación
La presente contestación se formula bajo la consideración del carácter privativo de la cuenta vivienda, al abrirse con anterioridad al matrimonio.
Con carácter previo al análisis de la deducción por inversión en vivienda habitual, debe señalarse que, para la sociedad de gananciales, el artículo 1.357 del Código Civil excepciona, en el caso de la vivienda familiar y del ajuar doméstico, la regla establecida en dicho artículo de que los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad de gananciales tendrán siempre carácter privativo, aún cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial, disponiendo la aplicación a la vivienda familiar de la regla establecida en el artículo 1.354 de dicho Código, según la cual “Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso, a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas".
Por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1989, en relación con estas normas sobre titularidad jurídica, equipara los pagos efectuados para amortizar la hipoteca con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1.357.
De lo manifestado en la consulta realizada, se deduce que el caso consultado sería un supuesto distinto al anterior, ya que en el supuesto regulado en el Código Civil la adquisición de la vivienda familiar por la sociedad de gananciales se efectuaría mediante el pago del préstamo hipotecario realizado con fondos gananciales, y por tanto en el momento de dichos pagos y en la proporción al valor de las aportaciones respectivas, mientras que en el caso consultado la transmisión de la vivienda a la sociedad de gananciales se produciría mediante un acuerdo voluntario, en su totalidad y en el momento de la celebración de dicho acuerdo, con independencia del pago del precio.
Haciendo referencia al supuesto específico consultado, debe señalarse que la aportación a la sociedad de gananciales de la vivienda privativa del cónyuge de la consultante supondrá la adquisición para ésta del 50% de dicha vivienda a efectos de la posible aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual.
La práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual, de acuerdo con el artículo 68.1.1º de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de la vivienda propia, aunque sea compartida, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Y, por tanto, con independencia de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial.
Por lo que respecta a la deducción correspondiente a la adquisición con financiación ajena, dicho apartado 1.1º establece: “La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por…, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma…” .
Continúa señalando el artículo 68.1 1º de la LIRPF que también podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en las denominadas cuentas vivienda. En su desarrollo, el artículo 56 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), establece las condiciones y requisitos que han de concurrir respecto de dichas cuentas.
En relación con la deducción por los depósitos efectuados en las cuentas vivienda, se ha de indicar que una vez que se haya adquirido parte del pleno dominio de la vivienda habitual, las aportaciones que el contribuyente pudiera efectuar en la cuenta vivienda no podrán ser objeto de deducción, ya que la deducción únicamente se puede practicar en tanto no se haya producido la adquisición, en cualquier proporción, de la primera vivienda habitual.
Por su parte, el artículo 56 del RIRPF, dispone, respecto a las cantidades depositadas en cuentas vivienda, que las cantidades invertidas deberán ser aplicadas a la primera adquisición de una vivienda habitual en el plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 54 del RIRPF, que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, para que la consultante no pierda el derecho a las deducciones practicadas sobre las cantidades depositadas en la cuenta vivienda, su saldo deberá ser aplicado a la adquisición de su primera vivienda habitual en el plazo de cuatro años desde su apertura (del 25-10-2007 al 25-10-2011), lo que en el caso consultado requeriría su aplicación al pago del precio por el que el cónyuge de la consultante transmita a ésta la mitad de su vivienda, lo que exige que la aportación a la sociedad de gananciales no sea a título gratuito.
A ese respecto, no existiría obstáculo para que los cónyuges acuerden, como integrante de dicho precio, la amortización por la consultante de parte del préstamo hipotecario que su cónyuge contrató para la adquisición de la vivienda, en cuyo caso la aplicación del saldo de la cuenta vivienda a dicha cancelación se destinaría a la adquisición de la vivienda habitual de la consultante.
En cualquier caso, la consolidación de las deducciones practicadas por la consultante requiere que la vivienda adquirida tenga la consideración de habitual, lo que implica, como dispone el artículo 54 del RIRPF, la residencia de forma continuada y permanente durante, al menos, tres años en concepto de propietaria (no resulta computable el tiempo en que hubiere residido en la vivienda sin tener la condición de propietaria), salvo que concurra alguna de las circunstancias previstas en dicho artículo que necesariamente exijan el cambio de domicilio, debiendo ocuparse en un plazo de doce meses a partir de la adquisición para su consideración como vivienda habitual desde dicho momento.
Por último, debe señalarse que se hace abstracción del régimen fiscal de la ganancia o pérdida patrimonial que se generaría para el cónyuge de la consultante como consecuencia de la transmisión de la mitad de su vivienda que implica su aportación a la sociedad de gananciales, al no haber formulado dicho cónyuge consulta al respecto, haciéndose también abstracción del tratamiento fiscal, a efectos distintos al de la deducción por inversión en vivienda habitual, que podría corresponder a la adquisición de la mitad de la vivienda efectuada por la consultante, al limitarse la consulta realizada a los aspectos relativos a dicha deducibilidad.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 68-1; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 54, 56.