La exención por reinversión en vivienda habitual admite múltiples plazos alternativos: reinversión dentro de los 2 años posteriores a la enajenación; adquisición de la nueva vivienda en los 2 años anteriores a aquella; y, cuando la reinversión no coincida con el año de la ganancia, declaración de intención en la autoliquidación del ejercicio de obtención de la plusvalía. La exención opera parcialmente si la reinversión es inferior al importe total obtenido, con prorrateo de la ganancia excluida.
Hechos
El consultante y su cónyuge, por traslado a Valencia, arriendan el 1 de mayo de 2009 la vivienda adquirida en 2003, la cual, según manifiesta, constituyó la vivienda habitual de ambos hasta dicha fecha. En 2010 tienen intención de venderla e invertir la totalidad del importe que obtengan en adquirir una nueva vivienda habitual en Valencia. Entienden que podrían acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual si reinvierten como fecha tope el 30 de abril de 2011, en virtud de lo dispuesto en el artículo 54.4 del Reglamento del IRPF.
Cuestión planteada
Diversos plazos para acogerse a la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual por reinversión en nueva vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
(…)”
El citado artículo 54 del Reglamento, entre otras, dispone:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, (…) concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como (…) traslado laboral (…)
3. Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en los apartados anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda (...)
4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
El requisito de la calificación como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.
De acuerdo con el citado artículo 54, desde el momento en el que el contribuyente deje de residir en la vivienda, cualquiera que fuere el motivo por el cual se produce el cambio de domicilio, ésta deja de tener el carácter de habitual.
Para poder aplicar la exención por reinversión es necesario que la vivienda hubiese tenido la consideración de habitual en cualquier momento dentro de los dos años precedentes al de la transmisión; lo que exige, ha su vez, el previo cumplimiento del requisito de permanencia contenido en el apartado 1 del citado artículo 54, antes de dejar de residir en la vivienda.
Si la transmisión se lleva a cabo una vez transcurrido el plazo de tiempo dispuesto en su apartado 4, no será aplicable la exención por reinversión.
En el presente caso, y con los datos aportados, la vivienda habría perdido la calificación de habitual como muy tarde el 1 de mayo de 2009, fecha en la que proceden a arrendarla. Para poder acogerse a la exención por reinversión habrán de transmitirla en el plazo de dos años desde esa fecha o de aquella otra anterior en la que la vivienda dejó de constituir su residencia habitual, si así hubiese ocurrido.
El plazo para adquirir la nueva vivienda habitual es el comprendido entre los dos años anteriores y posteriores a la fecha de transmisión de la precedente habitual, debiendo reinvertir en aquélla el importe obtenido en la transmisión de ésta dentro de los dos años siguientes a la citada transmisión.
Por último, señalar que, conforme al artículo 41 del RIRPF, en el supuesto de que la nueva vivienda se adquiera con anterioridad a la transmisión prevista, el total importe que se obtuviera en ésta habrá de destinarse a satisfacer cantidades pendientes de pago de la nueva vivienda habitual en el momento de la transmisión. No siendo posible aplicarlas a cantidades ya satisfechas, en la adquisición de la nueva vivienda, con anterioridad a la transmisión como parte del importe que ha de ser reinvertido.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 38; RIRPF RD 439/2007, Arts. 41, 54-1 y 4